中央可如何遏抑樓市

金融海嘯後,中央曾一度扶持樓市,希望透過樓價的上升,去維持人們對經濟前景的樂觀精神,以刺激內需,減少通縮的威脅。至年中,內地的樓價已升上歷史的高位,中央原先的目標基本上已達到,中央已沒有必要進一步推動樓市上升,以免製造泡沫,讓杜拜式的危機在中國重演。
 
然而,近月內地樓市又有過度活躍的跡象,樓價又再屢創新高。因此,市場預期中央將會推出新一輪的政策去遏抑樓市。由於中央只是想樓市不再上升,而不是想樓市掉頭回落,因此中央在調較政策時會非常小心,以免落藥過猛,「一收就死」。由於實體經濟仍未完全恢復動力,因此中央已多次重申,寬鬆的貨幣政策不會改變。但不排除只針對性地提升樓宇的按揭利率。之前中央已提升了買第二套房的按揭利率,不排除連首次置業的按揭利率也有可能被要求提升。
 
我估計,若是樓價的升勢未能自行放緩的話,中央有機會在明年第一季就開始加按揭利率,幅度不會大,但若果不見效果的話,加完還會再加,直到投機者知難而退為止。
 
前一階段,中央曾寬免或減收一些房地產交易中的稅費,但現在中央已沒有必要再去刺激樓市;因此,這類優惠政策將陸續被取消,甚至會進一步提升徵收比率,以增加入市的負擔。
 
此外,中央還可以全面收緊銀行提供按揭的成數,把買豪宅與商用物業的按揭比例降至五成,把自用物業的按揭嚴限在七成,全面提升入市的門檻。
 
以上的措施主要是在於壓抑需求,但若果一時未見成效,中央還可以推出增加供應的措施,包括促使拿了地的發展商要盡快興建,按批地條款把樓宇交付市場,違規者一律嚴加懲處。
 
此外,中央亦可加快資助性的限價房的興建,讓社會上收入較低的階層也有機會置業,以減輕民怨。藉此,中央政府還可以調較私人市場的需求,令地產商沒法奇貨可居。
 
由於內地投資房地產的熱潮已經形成,民間起動的力量非常龐大,政府即使有冷卻措施,短期內亦不易有明顯的成效。因此,我估計明年上半年,內地樓市仍會十分暢旺,樓價仍會有兩成以上的升幅。在這種情況下,以上的措施將會陸續推出,而且力度會不斷增強。如果到明年下半年都未見成效的話,中央甚至會指令銀行減少對地產商的貸款,以逼使地產商在資金的壓力下趕快推出新盤,讓他們為了競爭客源,不得不自動減價。
 
內地雖行市場經濟,但政府調較市場的能力依然比其他地方大。因此,我們不宜低估政府措施的效力。
(轉載自2009年12月10日am730C觀點)
 

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