內地樓市 出現第二波

年初,內地樓市復甦的時候,很多人都覺得今次復甦的根基不夠鞏固。原因是當時實體經濟在金融海嘯的衝擊下還未有起色,樓價上升的動力主要來自政府寬鬆的貨幣政策。所以大家都說,這次升市屬政策市,擔心政策一變,市場就會失去動力。
 
上半年,內地的新增貸款,高達七萬多億。由於實體經濟仍處於產能過剩的狀態,對貸款的需求不大,一定無法吸納這麼多的新增貸款。結果,這些貸款中的不少部分都流入了股市與房地產市場,令股價與樓價都出現了強烈的反彈。
 
至年中,內地的樓價大部分都升上了歷史的高位,幾乎所有擁有物業的人,都感覺到自己的財富大增。內地城市擁有自住物業人口高達八成,樓價上升自然皆大歡喜,民間普遍呈現出一遍樂觀的情緒,對通縮的憂慮亦因而一掃而空,實體經濟因而重獲生機。
 
在這種情況下,政府對房地產的政策開始有所轉變,由全面放寬變成適量收緊。一些學者與官員在談及房地產問題的時候,都認為樓價升得太急,發展下去,會令樓價與市民的購買力脫節,影響民生,甚至會形成泡沫,一旦爆破,可能會拖累整體經濟。因此,政府對房地產的政策,開始朝收緊的方向微調。買第二套房的人,可獲的貸款比例被削減,利息被提升,入市已不及上半年容易。
 
八、九月期間,內地樓市的交投量曾明顯出現萎縮,不過樓價仍在高位徘徊。當時大家都擔心,若是政府對房地產政策進一步收緊的話,年初以來的樓市上升浪可能要告一段落。由政策推動的上升浪,自然會因政策的逆轉,而無法持續。
 
然而,現實的情況卻並非如此。至十月份,內地的房地產市場,在毫無徵兆的情況下,又開始活躍起來。至十一月,更發展至近乎瘋狂的狀態。來自四方八面的資金,都一窩蜂地湧入房地產市場,樓價又屢創新高。地產商在開新盤的時候,不管訂價多麼進取,都一樣找到買家承接。
 
這種發展,令很多行內人士都有點意想不到,為甚麼政策收緊的時候,樓市的動力反而增強了?那麼今次的樓價上升就再也不能說成是政策推動的了。不是政策市,那動力一定是來自民間。
 
中國已行市場經濟,一旦民間起動,其力量不可低估。因此,即使政府繼續推出壓抑性的政策,也不易把這匹脫韁的野馬叫停。我估計,起碼在明年上半年,內地樓市仍會是一遍好景。
 
香港的樓市,近年愈來愈受內地的氣氛影響,內地樓市好的時候,通常流入香港的資金都會增加。因此,我估計,近日香港樓市的調整,很有機會在十二月內完成,農曆年後,又會是一遍興旺。
(轉載自2009年12月8日am730C觀點)
 

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