樓市跌勢已成,認清自己的供樓負擔能力

10月1日至11月15日為止,有些市場現象值得注意:

 

1. 樓市高位遇阻,二手樓價首先開始回落,市場觀望氣氛濃,各大屋苑陸續出現減價甚至蝕讓個案。全港五十個指標屋苑的成交宗數較9月普遍減少二、三成(較8月更普遍減少四、五成),成交價則平均下跌二、三個百分點。

 

2. 豪宅交投量大減,為了促銷一手新盤,不少發展商近日提供置業優惠(實際是變相減價)和大幅提高地產代理的佣金。新世界與市建局合作的「名鑄」,增加代理佣金,由樓價的1.5%增至2%,泛海國際發展的南灣御園甚至豪氣干雲地將代理佣金提高到4.5%,其他發展商如恒地、長實及信置都紛紛效尤。物業難銷,自然要借助重金去推動代理促銷。

 

3. 減價潮開始於屋苑,但近日已蔓延至豪宅。何文田富甲半山由於開盤價較為克己,吸走大量買家,促使二手豪宅業主紛紛調低叫價來抗衡。供過於求和價格偏高(滙豐亞太區行政總裁霍嘉治語)下,二手豪宅樓價下調之勢已成,調幅很可能較中下價樓大。

 

4. 11月以來,樓市交投步伐減慢更為顯著,部份接受現實的業主肯較大幅度減價以促成交易,太古城月初錄得的4宗成交,減幅由0.3至5.6%,其中一宗成交更較市價低7%。看情況,樓價議價空間有擴大之勢。

 

5. 許多人將近期買賣成交量的大減和成交價的微跌歸咎於金管局收緊豪宅的按揭成數和政府暗示必要時會出手壓抑樓價,這種看法不大正確。成交量大減其實在八月下旬已開始,但整體樓價至九月仍高位橫行或微升,至十月,樓價亦開始微跌。十月中旬出爐的收緊豪宅按揭成數和政府的暗示,充其量祇是催化劑,加速成交量的萎縮和成交價的下調。

 

6. 樓價飆升急而且大之下,民怨亦隨之大增,一眾建制派行政會議成員及立法會議員亦開始與政府保持距離,甚至公開唱反調。泛民主派議員重提復建居屋,在立法會辯論要求當局復建居屋的動議時,便出現「爆冷」的通過結果,原因是大批建制派議員集體倒戈或借故失踪。不可忽視這個現象,議員為了選票,特首和高官為了易於管治,都得買怕民意。當民怨一發不可收拾,議員會出手逼政府干預樓市,特首和高官亦會不惜出重手干預樓市。

 

時至今日,相信最看好樓市的人亦不能不承認,今年初以來的樓價反彈將告一段落,問題是樓價會跌多少。個人認為,在中、美收回量化寬鬆貨幣政策及實施加息前,熱錢仍會繼續湧入香港,樓價不會在短中期大跌,祇會小跌。但個人要指出,樓價除非不跌,一跌就不會三、五個百分點這般溫和,總要跌10%以上。

 

在《曾特首論樓價之言差矣》一文,我以2009年第二季家庭月入中位數來計算市民的供樓負擔比率。我選擇家庭月入中位數,一則因為中位數類似平均數,我想看看平均收入家庭的供樓負擔能力,二則我的著眼點在比較利率變化對供樓負擔能力的影響 (特別是供款額所增加的絶對數目和百分比),至於家庭月入多少,其實不大關乎宏旨。我這個選擇引來某些讀者的不同意見,他們認為以2至6人申請居屋的入息上限 ($23,000) 作為計算基礎比較適合。

 

我很樂意從善如流,再特意以9個屋苑09年10月的平均呎價為基礎,加入家庭月入$23,000這個選項,看看在按揭利率提高下,供樓負擔能力會產生怎樣的變化。

 

從附表可以看到,在家庭月入為$17,500,按揭利率為2.1%及按揭月供不高於借貸人月入一半的條件下,人們可以買到400呎的康怡花園和黃埔花園,500呎的香港仔中心、德褔花園、美孚新邨及沙田第一城,700呎的麗城花園和700呎以上的嘉湖山莊。

 

在月入$17,500不變,但按揭利率提高到5.5%情況下,人們僅可買到400呎的美孚新邨和沙田第一城,500呎的麗城花園及700呎的嘉湖山莊。

 

在家庭月入為$23,000及按揭利率為2.1%條件下,人們可買到400呎的太古城,500呎的康怡花園和黃埔花園,稍少於700呎的香港仔中心和德福花園,700呎的美孚新邨和沙田第一城,900呎左右的麗城花園及1,500呎左右的嘉湖山莊。

 

在家庭月入仍為$23,000,但按揭利率提高到5.5%情況下,人們僅可買到400呎的黃埔花園,500呎的香港仔中心、德福花園、美孚新邨和沙田第一城,稍少於700呎的麗城花園及1,100呎左右的嘉湖山莊。

 

從附表又可以看到,縱使在目前超低利率2.1%的情況下,要買呎價四千餘(平均樓價)的住宅(在此有香港仔中心、德福花園、美孚新邨和沙田第一城),月入$17,500(平均月入)的家庭,他們僅能買500呎的單位。當利率升至5.5%,供樓負擔比率已由四成餘增至六成餘,他們僅可買400呎的美孚新邨和沙田第一城。曾特首所說「呎價四千元、七百多呎普羅大眾會購買的樓宇」,對普羅大眾仍是高不可攀!

 

不光這樣,在超低利率2.1%下,月入$40,000的家庭分別還可勉強及遊刃有餘地購買700呎的太古城(負擔佔月入47.4%)及康怡花園(負擔佔月入37.8%),但當利率增至5.5%時,該等家庭已無力購買同等面積的太古城(負擔佔月入63.9%)及康怡花園(負擔佔月入51%)。

 

現時中下價樓樓價有沒有泡沫,不用再說吧!

 



 

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