曾特首論樓價之言差矣!

特首曾蔭權在今年的《施政報告》論及房地產部份祇有寥寥250字,但市民其實十分關注地產此等民生問題,所以在曾蔭權於翌早出席三家電台聯播的節目「行政長官施政答問」時,不少市民都去電特首,申訴樓價過高,難以置業。

 

本身為醫生的嚴小姐開宗明義要求曾特首壓抑樓市。她與當律師的男朋友希望結婚,並有意在港島區置業,可是縱使兩人都是專業人士,也沒辦法負擔置業的供款,她相信很多香港人亦無法負擔。

 

曾特首答道:「現時兩個專業人士的負擔能力一定買到樓,不過妳新婚就要買中環的豪宅,或者要選擇特定地區,特定街道或特定面積,那就有一定的困難」。

 

盡管嚴醫生沒明言,我不相信她和男友要求高到要買1,000呎以上的山頂豪宅或1,500至2,000呎的半山豪宅,我相信她俩祇是想購買1,000呎左右的港島區、中環甚至半山的中上價樓,醫生和律師都是高收入人士,在樓價正常的情況下,分別身為律師和醫生的兩夫婦,理應有能力購置該等物業。如果他們亦買不起,該等樓價肯定偏高!

 

曾蔭權強調目前樓市很「分層」,呎價極高的物業其實很少,張開報紙 (廣告),仍然有不少呎價四千元的樓盤,而且一般如七百多呎、普羅大眾會購買的樓宇,樓價與九七年至九八年高峰期仍有相當距離,市民的負擔能力亦較當年高。他隨即引述政府最近的資料和數據指出,普羅大眾中產的住宅,價錢都較1997年10月相差25%左右,例如置富花園相差18%,杏花邨相差32%,海怡半島24%,太古城11%,新界有些屋邨還相差48%,「距離見家鄉尚遠」。

 

特首以上短短幾句話,我就有好幾個要質疑的問題:憑甚麼認為呎價四千元對普羅大眾是一個合理價或這個價格的樓盤處於一個普羅大眾可接受的地區?縱使呎價四千元是目前香港的平均樓價,亦不等於它是合理價;97年樓價,是空前的資產大泡沫下的產物,大泡沫樓價的75% (亦即目前的平均住宅樓價),不等於泡沫已被擠掉,泡沫看來己存在,並且相當嚴重;與現時比較,97年的香港整體經濟更好,而過去12年,港人的實質平均工資不進反退 (目前祇為97年的94%),現時的樓價實際高於97年的75%,說不定已達其85%。

 

曾特首謂市民供樓的負擔能力較97年為高,根據政府所提供的資料,市民供樓負擔比率不足四成,他的說法暫時成立。為甚麼說暫時?因為現時這個還算合理的供樓負擔能力是建基於目前空前超低的按揭利率上的。

 

目前的按揭利率為2.1%左右,但在2005年10月至2006年9月期間,平均按揭利率為5.5%。不用說更高的利率,就僅以5.5%計算,月供馬上勁增34.7%,而負擔能力亦因應大減。

 

請大家看看附表,我以4個屋邨09年10月的平均呎價為基礎,分別就其700呎,500呎及400呎單位,在分20年供及貸款70%的情況下,比較按揭利率由2.1%上升到5.5%時,供樓負擔能力(即附表中的「佔家庭月入中位數百分比」)的變化。

 

從附表中可以看到,目前月入中位數的家庭,即使按揭利率為2.1%,他們連太古城400呎的單位亦負擔不起,因為月供會佔去他們收入的62%。如果利率上升到5.5%,月供會佔收入的83.5%,更不用想了;在利率同為2.1%的條件下,他們僅可勉強負擔康怡花園400呎的單位 (月供佔收入49.4%),沙田第一城500呎單位 (月供佔收入45.2%),可負擔的700呎單位,僅剩異常偏遠的元朗嘉湖山莊 (月供佔收入30.3%);當按揭利率升至5.5%,月入中位數的家庭僅可勉強負擔沙田第一城的400呎單位 (月供佔48.7%) 及嘉湖山莊的700呎單位 (月供佔40.9%)。

 

人無近憂,必有遠慮,供樓是一個長期作戰計劃,目前的超低按揭利率2.1%是一個數十年難得一見的特例,絕非常態,現時供得綽綽有餘,說不定三、四年後,因為利率上升而捉襟見肘。曾特首無視利息變化的後果,奢言市民負擔能力高,是很不負責及缺乏高瞻遠矚的行為。

 

超低利率不光麻醉人們看不清自己真正的供款負擔能力,還麻醉人們看不到樓價早已泡沫化,這個泡沫正日趨膨脹,日後在重大利淡因素衝擊下,轟然爆破,樓價隨即大幅下調。曾特首奢言市民供樓負擔能力良好及整體樓價合理時,可曾警覺上述兩個麻醉?

 

市民買不起通常他們買得起的住宅樓,曾特首完全不覺得是因為樓價已因種種原因被拉抬到一個偏高水平,遠遠超出市民的購買力,嚴重影響民生。曾特首叫市民「買細間啲、偏遠啲」住宅,反映他本末倒置,祇曉得叫市民將貨就價,不曉得從壓抑樓價著手,改善民生。西晉初,天下大荒,百姓饑餓之餘,就啃樹皮草根為食,晉惠帝聽聞野有餓殍,問左右:「何不食肉糜?」。曾特首所言,與晉惠帝的「何不食肉糜」有異曲同工之妙,但曾特首不如晉惠帝,晉惠帝愚昧無知之餘,對饑民總還流露一點同情,但曾特首就管叫市民削足適履,某些人喻他所言為「冷血和涼薄」,不無道理。

 

曾蔭權反覆強調,與普羅大眾息息相關的700呎、呎價四千元的單位供應充裕,著市民不要被高價豪宅嚇怕。曾特首言之下意,就是說豪宅和中下價是兩個絶不通電的絶緣體,事實當然不是這樣。某個單位 (特別是著名大廈的) 的成交價自有其指標作用,它會影響同一座大廈其他單位的叫價及成交價,某座大廈的成交價又會影響同區其他大廈的叫價及成交價,之後是不同地區,最後波及整體樓價。總而言之,不同單位,不同大廈及不同區的樓價,既有獨立性,又有互動性,曾特首片面強調獨立性而忽略互動性,不是存心誤導,就是缺乏常識。

 



 

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