樓價調整機會愈來愈高

利好樓市主導因素是利率空前偏低和熱錢泛濫,這些因素已充份反映在樓價上,不贅。但不利樓市的種種現象進一步浮現:繼早前連環推出旗下物業拍賣,以及將跑馬地雲暉大廈兩幢物業招標後,產業署將於11月再推出一批政府豪宅宿舍發售。與此同時,不少財團或投資者亦紛紛將久持的物業推出市場,例如遠東發展將西貢清水灣的玫瑰小築招標,永常集團將菁盈雅軒商舖、停車場及26個住宅單位放售,香港興業將愉景灣二、三十個收租多年的物業全都出售套現。產業署及多個財團急急放售久持的物業,自是認為此刻是套現好時機,而這個好時機每每是他們心目中樓價的頂峯;發展商過去五、六個月推出一手新盤(特別是豪宅)的步伐越來越急,取價越來越高(名為飛鵝山區其實更接近牛池灣區的峻弦,山景單位呎價由8,000元起,較同區同系的曉暉花園平均呎價5,000元,大幅高出60%。至於名鑄、天滙及天壐等豪宅的取價,更是不在話下的天價),大有不惜殺雞取卵及唯恐蘇州過後無船搭之勢。這些舉動,顯示發展商認為樓價即將見頂;物業成交價雖仍屢創新高,但成交量自8月下旬起卻大減。以太古城、康怡花園及杏花邨為例,它們在8月的成交量分別為110宗、65宗及55宗,但到9月已分別跌至65宗、31宗及19宗,在10月至12日為止,成交量更分別跌至12宗、6宗及9宗。成交量劇減相當時日便容易導致價跌;內地客有興趣大舉入市,其中一個重要原因就是香港按息低企及香港銀行較以往更願意更寬鬆承造內地客樓按。根據經絡按揭轉介研究部資料,9月千萬元或以上的豪宅交易中,佔21.5%為內地客承造樓按買入,連同一筆過付清樓價的買賣,內地客所佔比例肯定更高。但這個勢頭近日有冷卻迹象,十.一黃金周第一個原定安排在10月4日到港的內地客看樓團,因人數不足而告吹;某些焦點新盤,發展商指明若買家願意分期即供,可獲樓價5%的折讓。以利息幾近於零的今日,5%折讓相當可觀,發展商明顯想用此法盡快鎖定買家,以免他們於日後樓市調整中撻訂脫身。有此謀算的發展商,他們怎看後市,思之過半!

 

我在這個專欄不止一次指出,最近半年樓市的回升祇是熊市中一個幅度較大的反彈,見頂之後會再回落,而新的浪底有可能低於上一個浪底。認同我這種看法的人不算太多。英國《金融時報》記者近日專訪滙豐控股集團行政總裁紀勤,問他究竟目前全球的經濟復甦屬於「V」型,還是「W」型。紀勤認為是後者,並擔心經濟出現另一次衰退。紀勤這個重量級人物的看法,令我感到吾道不寡。

 

澳洲央行在10月6日突然加息四分之一厘,是發達國家率先帶頭加息的國家。澳洲央行總裁史蒂文斯聲稱「樓價出現相當可觀的升幅」,他希望加息能去除當地樓市的泡沫。在他(甚至可能澳洲政府)看來,扼殺復甦勢頭雖然可怕,但樓價崩盤,以及隨之而來的諸般災難性後果,更可怕!

 

各國央行的如意算盤是,以量化寬鬆的貨幣政策來製造空前低息和空前巨大的流動性,以此拉動實體經濟。大家都賭各國政府在經濟明顯復甦前不敢或不肯退市,但澳洲的例子說明,量化寬鬆政策所衍生的泡沫或通脹,發展到某程度的失控,有時較經濟暫未復甦更要命,而為了逃過這個要命,中、美兩國都有可能一如澳洲,被逼退市。這種可能性,是樓市股市樂觀派在決定如何處置手中資產時,必須一併考慮的要點之一。

 

值得留意的是,九月份四大國有銀行(中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行及中國農業銀行)新增貸款僅為1,100億元(人民幣,下同),為今年四大銀行單月新低,一直強調擴張政策的中國銀行,新增貸款額更顯著縮減至祇有30億元,較該行八月份新增貸款722億元,顯著減少近九成六,並創年內新低。內地大型國有銀行信貸的收縮,顯示中央財經政策可能有變,一改早前的擴張策畧,令流動性大幅回落。這種轉變如果屬實,對國內及香港的資產價格將有較大的負面影響,大家小心觀察為妙。

 

綜合內外經濟形勢及本港樓市近況,樓價面臨調整的機會愈來愈高,值得細心思量對策。


你可能感興趣