風險日增,小心才可穩坐釣魚船!

8月以來,盡管物業市場的整體成交量和成交價仍有增升,但不利樓市健康發展的情況繼續浮現:內地投資者到港置業更趨普遍,紅磡海濱南岸及九龍站天壐不斷錄得內地投資客入市個案。以成交宗數論,天壐超過40%來自大陸客,以成交金額計,超逾60% 來自大陸客。成為近期市場焦點的一手豪宅新盤「名鑄」,大約10至15%的成交來自大陸客。這些大陸投資客,許多連所買住宅的坐向、景觀、環境和價格是否偏高都沒查看,有的甚至連屋苑的名字都記不清楚,就已經大筆一揮,簽下千萬港元以上的購買合約。他們的購買方式,令我想起97高峯期瘋狂入市(樓市、股市)的師奶、賣菜婆和擦鞋仔。我不敢想像,當國內股市、樓市的泡沫爆破時,他們會怎樣處置手中的香港物業;盡管名鑄依然炙手可熱,其他屋苑豪宅的成交量已明顯放緩,價格開始橫行,欲升乏力,似是見頂跡象;8月11日恆指突破21,000點後,個多月反反覆覆,但始終沒能衝破22,000點。股市一般走在樓市之前6至9個月,股市如此,樓市還有多大例外?多間凶宅成為搶手貨,平過市價多少?不外20%左右!這種現象,不是迄今僅見就是多年未見,充份反映一般樓價已偏高到買不落手,不少人寧願拋開恐懼和迷信光顧較平的凶宅;樓價升得急,服務式住宅同樣受惠。不少業主趁好價將自住單位急售後,一時未能租到適合單位,慌忙暫時棲身服務式住宅,令服務式住宅需求大增;眼見市況火紅,早前急急將10間高級公務員宿舍拍賣的產業署,再於8月招標出售跑馬地雲暉大廈A、B兩幢豪宅。辦事素來慢半拍的政府機構竟然一反常態,它們怎看現時樓價,思之可過半;8月尾交投放緩,不少業主叫價態度軟化,議價空間開始擴大,普遍為2至5%;個別屋苑成交價不斷創出新高。大圍金禧花園2座高層H室,以205萬元連租約售出,呎價4,428元,創11年新高。太古城海天閣高層F室748萬元售出,呎價為9,089元,創同類單位海嘯後新高。美孚新邨32號高層C室,1,200萬元售出,呎價6,273元,創10年新高。豪宅就更不得了,「名鑄」最後一個一房單位56樓D室,以2,450萬元售出,呎價高達30,025元,創全港一房單位有史以來最高呎價紀錄。山頂天比高一幢洋房以3.5億元成交,呎價48,000元。半山干德道天匯,意向呎價由3萬至5萬元。九龍站天壐最頂層3個複式「至高無上」單位,發展商新鴻基地產將意向價提高20%至3億元,呎價逾7萬元。香港的大廈單位竟然可售或叫價3萬至7萬元一呎,我不知大家感到樂觀、興奮還是驕傲,個人則覺得樓市已步入瘋狂,地產發展商和炒家早晚會玩死自己。呎價三萬至七萬元,縱使躍居世界第一,個人不以為榮,反以為恥。樓價弄到這個田地,我們的特區政府平日是幹甚麼的!?

 

看好樓市的人的看好理據側重於資金流動性的泛濫和環球主要國家不敢於短期退市。的而且確,各國央行為拯救經濟於既倒,創造了史無前例的流動性,香港便由雷曼倒閉前的46億元急漲至今年8月的2,113億元。我不敢完全苟同這些理據:

 

1.      「短期」指多久?三、五個月還是一、兩年?空前巨大的流動性已開始衍生日趨龐大的泡沫和潛在通脹,各國央行(包括中、美)三、五個月內不部署退市,可以!但它們大概不敢再拖一、兩年,因為那時的泡沫恐怕已大到它們控制不了;

 

2.      量化寛鬆政策所產生的信貸和不正常的低息,主要貢獻在於資產升值,但仍未明顯拉動實體經濟,資產與實體經濟的扭曲不斷擴大。要退市是一定的,各國面對的難題是,應該在何時及以哪種方式退市,應該在何時及以甚麼樣的速度來調升利率。這個「何時」,三、五個月,甚至九個月還可,但一年以上,機會微乎其微,非不為也,是不敢也!

 

3.      對退市的需要,金管局總裁任志剛洞若觀火。他說,「在可見將來,有需要把寬鬆貨幣狀態與支持金融手段退出,否則負面的風險是另一個資產泡沫出現」。常謂人之將死,其言也善,任總退任在即,這番話當是「抑心所謂危,亦以告也」的肺腑之言;

 

4.      退市一定會造成資本市場的震盪和資產價格的衝擊,尤其當退市退得不合時機或所退方式不好。不退市而信貸久久不能拉動實體經濟亦會產生同樣的震盪和衝擊,隨時可令資產價格跌破金融海嘯後的低點。

 

綜合而言,未來樓市的風險愈來愈高,樓價亦易跌難升。大家應好好因應自己的處境,採取對自己最有利的行動!

 

你可能感興趣