寧可信其淡

7月以來的樓市,呈現了一些特別現象:國內的量化寬鬆貨幣政策,熱錢劍鋒所及,不但炒起國內的房地產和股票,更全面殺入香港。海濱南岸7月推出第3座,內地買家比例竟高達50%。由於不少內地人欲申請投資移民來港,多個新盤掀起內地投資者掃貨熱潮,令香港早已炒得火熱的樓市更見火上加油;7月的二手樓市場曾呈現旺價不旺市的現象,但踏入8月,買賣交投急升,多個屋苑交投創金融海嘯後同期新高。在8月首4日,沙田第一城成交26宗,較上月同期增1.6倍,太古城及康怡花園均成交10宗,分別增加1.5倍及1倍;私宅樓價持續攀升,居屋亦不遑多讓,7月價量齊飛,全港錄得961宗二手居屋買賣合約登記,創18個月新高,總值為14.07億元,創97年10月亞洲金融風暴後單月新高;眼見樓價升到這麼高,一向惜售的發展商恒隆地產於8月急急推出珍藏了六年之久的大部份九龍站「君臨天下」單位,不惜割價與這個項目拍擋港鐵爭先出貨,兩者在短短數天就賣掉四、五百個單位,數量較過去六年所售總和還多;素來做事慢半拍的政府或公營機構,最近眼見市況火熱,也趕緊安排出售手上物業,除了急售分到的君臨天下單位的港鐵,產業署亦一馬當先委託黃開基測量師行以拍賣方式代它出售10間高級公務員宿舍,全為豪宅物業;市場近日頻頻錄得高價成交,有些成交個案的呎價更直逼甚至超越97年樓市高峰期水平; 50個大型屋苑7月平均呎租為$16.30,較6月升4.4%,升幅創金融海嘯以來新高,租金已連升4個月,今年首7個月租金已升15%;久違了的買樓收租投資者逐增,住宅市場炒風亦日盛,物業短線轉手個案持續急速飆升,7月份全港共錄得441宗短線(90天或以下)轉手個案,成交總值為10.33億元,創17個月新高;隨著九龍站一手豪宅大量高價成交,西九龍二手樓反價潮大幅升溫,奧運站反價個案在不足一星期內,由10%增至25%,其中以一號銀海最瘋狂,平均加幅8%,個別單位竟然反價超過30%。

 

怎看上述種種現象? 看好者可能更為樂觀,認為樓價蓄勢待發,尚有很大的上升空間。個人則認為,在經濟基本因素不好的情況下,上述諸般現象很可能是樓價見頂的前奏,不是好徵兆。

 

全球資產市場在百年一遇的震盪後,出現出人意表的反彈,背後的動力,主要來自各國央行空前一致及空前強勁的量化寬鬆貨幣政策。但這個政策是一把兩刃劍,既可令危殆的經濟改善,亦可令資產價格與實體經濟出現脫節,這種情況無論在歐美、中國及香港都已出現,維持愈久,資產價格偏高則愈嚴重,一旦出現逆轉,造成的破壞就愈大。各國政府自然知道厲害,用此政策都不敢一往無前,近日已開始部署退市安排:美國聯儲局預警在10月起放緩購買債券;早在7月30日,中國人民銀行已揚言進行動態微調。部份經濟專家相信,中國貨幣政策在短期內將輕微緊縮,存款準備金有可能上調,年底時貨幣政策甚至可能調整;香港金管局總裁任志剛8月初在《觀點》專欄文章指出:「過度寬鬆的信貸擴張或將引發資產泡沫,可能對金融體系,尤其是穩定帶來負面影響」、「我們可以運用審慎監管措施,以確保銀行不會輕率地擴張對資產市場的貸款,此舉有助控制因大量資金流入而引起的信貸擴張,以及銀行因而需要承擔的信貸風險」,任總提示本港銀行勿再過度放鬆貸款之意,彰彰明甚。可以相信,銀行不敢對任總的警告置若罔聞,日後一定會慢慢收緊信貸,按揭批核將較前困難,這些措施對本港熱錢及樓市的負面影響,不言而喻。

 

國際貨幣基金組織估計,金融海嘯已令各國政府花費逾10萬億美元。過去一段日子,特別是今年3月起,全球資產價格因資金泛濫而狂飆,各國政府一旦實施退市,最多會涉及逾10萬億美元的資金,對資本市場的震盪和資產價格的衝擊,不問可知。內地A股因為市場憂慮流動性充裕的日子已經過去及內地大部份公司的估值超過基本因素的支持,在8月17日大幅下調,滬指一日跌去5.79%,香港在該日亦急挫755點,跌去差不多4%。從種種蛛絲馬跡去看,這個股市上升浪很可能就快見頂,並將步入調整。股樓互為表裏,互相影響,但股市內的聰明資金成份遠較樓市為重,股市又通常走在經濟之前6至9個月,更走在樓市之前,原本股樓齊飛的股市目前如此,樓市日後又怎會例外?

 

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