政府可如何調控樓市

從我之前的文章中，讀者不難察覺，我基本上是不贊成政府對房地產市場進行過多的干預的。然而，由於土地大部分仍在政府手裡，加上城市規劃及照顧基層民眾生活乃政府的主要功能，政府無可避免對房地產市場有一定的參與。我主張的是，政府應盡量自律，減少參與的程度，而且在參與時，應以糾錯為主，而非有為地試圖達至甚麼積極效果。美國的次按危機，就是因為政府企圖推動銀行貸款給收入不足的人去買樓而造成的。
 
房地產市場的價格是否合理，其實不易判斷。在一般情況下，價格偏高，買得起的人自然會減少，樓價自然會因需求不足而下調。政府不理，市場亦會自行調節。只有在市場失效，足以導致金融風暴時，政府才需要出手作適當的干預。
 
到真的要政府出手的時候，政府亦應該盡量在上游著手，不應該在下游作太直接的干預。所謂上游：一是指土地供應、二是指資金供應。這是市場的源頭，管好這兩個源頭，其他問題就會迎刃而解。
 
樓價是否偏高，政府不易判斷；但政府可以透過統計數字，了解城市人口的增長情況，以決定每年起碼需要多少土地供應。當土地價格升得急的時候，就增加供應；當土地價格下調的時候，就減少供應。這樣，既可以調節市場，又可以保障社會資源──土地，不會被賤賣。
 
理論上，在地價佔樓價比重較高，建築成本佔樓價成本較低的地方，政府透過土地供應去調節樓價的能力就較強。只要政府肯收少一點地價，就可以透過增加土地供應，把樓價調低至大部分人買得起的水平。香港政府沒有選擇這樣做，是因為從高地價得來的收入，不單足以去建廉租屋，以解決基層的住屋問題，還有餘力在維持低稅制的情況下，一樣可搞基建、辦醫療、興教育。中國的大城市，現時都有走高地價路的傾向。這是一條不歸路，應在起步前考慮清楚。
 
除了調節土地資源外，政府還可以透過資金的源頭去調節樓市。買樓的資金大部分來自銀行的貸款，銀行的貸款政策可以在很大的程度上，左右樓市的去向。
 
政府可以透過對銀行的資本充足率及存貸比例的要求，調控銀行可以放出市場的資金。此外，政府亦可以透過利率的調控，去控制資金成本，調節市場對資金的需求。
 
以上是較宏觀的調控方式，若是要具體針對房地產市場，政府亦可以透過制定貸款佔樓價比例的上限，去控制銀行的風險承擔。與此同時，這種控制亦決定了樓宇的買家需積累多少作首期付款，可以調控市場對樓宇的有效需求。
 
只要政府能在土地與資金源頭作好調控，基本上已足以調控樓市，沒有必要再在市場的下游作太具體的干預。
(轉載自2009年8月7日am730C觀點)