樓市又在形成泡沫嗎？

世事真令人意想不到。半年前，投資市場還是一遍愁雲慘霧，誰會料到，今天無論股市還是樓市都可以升個不亦樂乎。 香港有約六成家庭擁有自住物業，擁股票的人可能更多。在股樓皆升的情況下，大多數香港人的心境，應比半年前大有改善。財富效應當令資產擁有者更放心去消費、去投資，不失為經濟衰退時一支有效的強心劑。 然而，社會上亦有人開始擔心，這樣發展下去，是否又會形成資產泡沫？最後又會引發新一輪的金融危機？ 依我看，答案是肯定的，因為世界各國政府，似乎都不願意面對積重難返的現實，而是重新吹起資產泡沫，以製造歌舞昇平的局面，以前，吹泡沫的工作主要由金融界負責；現在金融界已潰不成軍，這項工作只好由政府來接手。政府在這方面的能耐絕不會比金融界差。 對於小市民來說，無論他認同也好，不認同也好，他都無法逃避資產又再泡沫化的環境。他能夠做的只是︰認清市場的真正趨勢，及早做好自己的投資部署，希望在泡沫形成的過程中搭兩轉順風車，令自己擁有的資產可以隨大環境同步上升。當然，這樣做是會有風險的，風險是泡沫爆破時來不及跳車，結果車毀人亡。 以目前的情況來看，由於樓市剛經過金融海嘯的震倉，泡沫的水平仍不算高，理應只會出現中途調整，而不會出現一次過了結式的爆破。 樓市的泡沫化通常會以兩種模式出現，一種是價格過高的泡沫，另一種是供應過多的泡沫。依我觀察，香港樓市在這兩個方面，都不可以稱做已經泡沫化。 樓市在價格上的泡沫化，主要表現在與購買力的脫節上。現時香港的樓價，如果以中等收入家庭的負擔能力去計，供樓只佔入息的三成左右，在歷史上算是低水平，高的時候可超過百分之一百。因此，即使未來家庭的入息水平仍會進一步下降，樓價也不會這麼快升到隨時會泡沫爆破的階段。 另一方面，從供應量是否過多的角度去看，現時更難言有泡沫。香港住宅物業的空置率，只有百分之五左右，仍在自然空置水平，未有造成資源錯配的跡象。 過去幾年，政府都沒有定時賣地，只是提供勾地表讓地產商自行決定是否進行勾地。但這套機制似乎運行得不太順暢，連續兩年，每年都只勾出一塊蚊型小地塊，遠遠未能滿足社會的真正需要，遑論出現泡沫化。 現時樓市的最大問題，是價格上升缺乏經濟增長作基礎，單是靠資產儲存模式轉移，而缺乏新增的購買力，那升勢總有一天無以為繼。不過，大部分資產擁有者都不甘心坐等泡沫爆破，他們會試圖搭順車，並自信自己會曉得何時落車。那我只能祝他們好運了。 (轉載自2009年6月3日am730C觀點)