財富儲存向地產傾斜

上周五我在這裡指出,近期房地產市場的表現,明顯與實體經濟的表現背馳。當實體經濟仍在不斷惡化的時候,人們負擔樓價的能力理應會同步,但從年初開始,樓價卻升了一成多兩成。這麼強勁的動力究竟源於甚麼因素?如果不是源於經濟增長,那只能理解為財富的儲存方式有向地產傾斜的趨勢。如果這個趨勢持續,樓價還會進一步上升,直到人們找到風險更低的財富儲存模式。
 
在發達地區,人民手上積累起來的財富可達國民生產值的幾倍;因此,財富儲存模式的轉變,對投資市場帶來的影響,往往大過每年國民生產值的輕微上落。現實世界的金融經濟早已大過實體經濟,而金融經濟裡的主要活動,就是不斷更換財富的儲存方式,以爭取升值或減低貶值的風險。
 
金融海嘯出現後,人們的第一個反應是賣掉手上的各種投資,改持現金。到大部分人都改持現金後,人們又發覺,存現金差不多接近沒有回報。活期存款的利率只有0.01%。即存一千萬,一年才收到一千元的利息,一個月只有八十三元,實在少得可憐,令人覺得儲存現金並非長遠之計。加上,金融危機仍在深化,人們擔心貨幣系統本身亦可能會出問題。以美國政府那種靠大量借貸去救市的方式,美元遲早會大幅貶值。所有持現金的人都無可避免會被美國政府攤薄自己手上的財富,長遠必然損失慘重。
 
在這種情勢下,人們不得不重新檢討持現金的策略,以免貨幣系統一旦崩潰,自己手上積累起來的財富會化成烏有,而買實物就成了最有保障的投資方式。
 
買名畫、古董,缺乏專業知識的,很容易上當受騙,而且套現困難,只適宜閒錢多又有雅興的人。買紅酒,有儲存成本,而且每種酒的生命週期卻不一樣,過了最宜飲用的時間,價值會走下坡;不一定是儲藏得愈久,就一定升值愈多。存放得不好會變醋。買金雖不會變壞,但沒有利息收入。因此,要買實物作投資最好莫如房地產。因為樓宇既有投資價值,還有使用價值,而且在使用的過程中,只有建築部分略有消耗,土地部分則不但不用折舊,並且還可以隨當地的生產力上升而同步增值,在地價成本佔樓價成本比例高的地區,長的升值機會不俗。因為,總的來說,人類的生產力尚有大量的上升空間,地價的總趨勢,主線依然向上。
 
買樓投資與證券投資的最大區別,是業主對屬於自己的資產有較高的操控權。業主不但可以揀出租還是自用,還可以決定如何裝修,租給甚麼類型的租客,收多少租金,及簽訂甚麼條款的租約。不似買股票,除非買得夠多,否則無權參與公司的管理,公司賺錢也可能不派息,小股東完全失控。此之所以,近期資產擁有者在儲存財富時,有向地產傾斜的趨勢。
(轉載自2009年5月18日am730C觀點)