樓市的反彈力驚人
金融海嘯剛開始的時候，我已指出：雖然今次金融海嘯對世界經濟造成的衝擊遠比97年的那次嚴重，但香港樓市的表現不會比97年的那次差。最主要的原因有以下幾個方面：(一)今次政府沒有落井下石，強推八萬五政策。(二)發展商手上的貨尾單位少，等著要推出的盤亦少，加上欠銀行的錢也少，故發展商沒有以震撼價開盤，拖累二手市場。(三)勾地政策運作得不暢順，前一個時期政府成功賣出的土地不多，以致未來兩三年裡能夠落成的樓宇都不多。(四)港人經過97一役後，在地產投資上都很謹慎，沒有狂借亂炒，有超過一半住在私人樓宇的家庭已還清樓按，故承接金融衝擊的能力很大。(五)低息的環境令業主的持貨能力增強，又令買樓收租遠比存錢入銀行吸引，所以今次在二手市場上，不但沒有嚴重的拋售潮，反而有投資者趁低吸納。(六)03年後香港樓市雖出現復甦，但樓價尚未完全追回97後的失地。爬得高，才會跌得慘；今次香港樓價開始回落的起步點，遠比97年的那次低，故下跌的空間也相對少。
然而，當時我只能估計到樓價會跌得比97年少，但估計不到樓價會出現這麼強烈的反彈，竟能這麼快就追回近三分之二的跌幅。我原先預期，實體經濟會有一個相當長的時期無法復原。失業率會上升，收入水平會下降，在這種環境下，買家即使有能力，也不敢輕舉妄動。我沒有預期到，樓市在農曆年後的反彈會如此強烈，買家追價時會如此瘋狂，完全蔑視實體經濟仍在衰退的現實。
出現這種現象的原因，是今次入市的主要動力，並非源自買家的購買力上升，而是源自買家保住自己身家的需要，是買家重新衡量金融市場的形勢後，對自己的財富重新部署的結果。
實體經濟的衰退，無疑會削弱新增的購買力，但不會影響人們原先積累起來的購買力。近期在樓宇市場起作用的，正是原先積累起來的購買力。人們並非因為對經濟前景樂觀，而增加自己在房地產方面的投資；而是因為對貨幣系統可能出現崩潰，而不得不把自己儲存財富的模式作重新部署。
美國政府胡亂舉債去挽救破產邊緣企業的做法，已令香港人對貨幣系統的健康產品擔憂。為了不使自己畢生的積蓄再度蒙受重大的損失，必須找一些比存錢入銀行更穩妥的儲存方法。
之前，不少投資者都在證券市場上吃了虧，故一窩蜂地把投資贖回，改持現金；現在又發現原來持現金也有風險，而且利息出奇地偏低，於是轉持實物──樓宇，令資金大量流入房地產市場。這種情況的出現，源自人們心態的改變，而非實體經濟出現甚麼新情況。至於這種由心態轉變所引致的資金轉移，會持續多久，並把樓價推高至甚麼水平，我也無從估計，只能與大家一起等著瞧。
(轉載自2009年4月29日am730C觀點)
