樓市強力反彈,見好即收為上!

3月下旬開始,香港股市大幅飆升,樓市亦一片好景,復活節過後,恒指已昂然突破15,000點(15,580點),較去年10月27日的低點10,676點上升45.9%;35個指標豪宅過去四個月樓價反彈11.5%至平均每呎$12,498元,成交量則升89%;各區屋苑的平均呎價,較去年11月谷底回15%以上;二手樓的成交宗數,去年11月不外3,289宗,但今年3月已回升至6,425宗,升幅為95.3%。

 

樓市價量齊飛,而且可能會持續一段時間,不能不承認這起碼是一個小陽春,這令許多人跌了眼鏡,包括我自己。為甚麼會有這麼一個起碼小陽春?個人認為有幾個原因:

 

1.          近期多個新盤如栢慧豪庭、翹翠峰和譽.港灣十分暢銷,刺激二手樓市同步轉活;

 

2.          各國政府(尤其是中美兩國)近期紛紛大力推出救市措施,挽回不少市民的信心,大家不禁鼓其餘勇將資金再投入股市、樓市;

 

3.          經金融海嘯一役,投資者不再信任衍生工具,商業銀行在這方面的收入(過往佔40%以上)大減,不得不重新倚賴物業按揭,自三月起大大放鬆了審批的門檻;

 

4.          美國為救經濟,不惜大印美鈔,在未來數年數目將以十萬億美元計。在這情況下,美元日後大幅貶值無可避免,由於聯繫滙率,港幣將被逼亦步亦趨地大幅貶值自不待言。為抗衡通賬,部份未雨綢繆的港人不禁爭先購買安全度較高的「磚頭」;

 

5.          外圍金融市場和內地經濟近月較預期為佳。

 

樓市目前的忽然轉好,究竟是見底回升重新踏入持久上升軌,還是曇花一現的小陽春?這倒值得認真研究。經過細心分析,我認為還是小陽春居多:

 

1.          環球金融體系支離破碎,展望未來一年仍將進一步惡化;

 

2.          百年一遇的金融海嘯令世界各地投資者損失50萬億美元以上,美國失業率已高過8.5%,是1983年以來的新高,經濟千瘡百孔。歐洲整體而言,經濟之劣,較美國有過之而無不及;

 

3.          中國的出口最近已遭遇重大困難,歐美的經濟大衰退令中國衍生愈來愈多問題,自顧不暇。香港的失業率已由半年前的3.5%升至近期5.2%,迄今我們仍祇發覺經濟步趨惡化,在可見將來會出現企業盈利倒退、更多裁員潮和倒閉潮,失業率在年底有機會升至7%;

 

4.          世界各國政府很多出台的政策措施,其實是向收縮下去的資產泡沫充氣,可收短期之效,但長不了,它日會引發更大危機;

 

5.          香港三月份的破產申請數量升至五年以來高點的1,872宗,較二月份的1,500宗,上升24.8%,並創2003年7月(當時香港正步出沙士危機)以來的最高水平。這是香港經濟衰退惡化的不良訊號;

 

6.          近期樓市的轉活,由一手樓暢銷所啟動,但要注意的是,一手樓所以暢銷是因為減價,往往較同區二手樓便宜一、二成。長實的栢慧豪庭便減價至低於新世界發展的翹翠峰近25%。以低價搶佔市場上的購買力,具見資訊靈通及無寶不落的地產發展商看淡後市;

 

7.          經濟的好壞,決定樓價的起落,祇要經濟大衰退的基本格局沒變,樓價中長線祇能趨於下滑,每當新的利淡因素出現,並衝撃實體經濟,喘定甚至上升的樓價將會再度下調;

 

8.          1981年至1985年的跌市,歷時四年,樓價跌去45%;97年的亞洲金融風暴,歷時六年,樓價跌去65%。百年一遇的金融海嘯和環球經濟大衰退,歷時四個餘月(去年10月下旬至今年2月),樓價跌去30%,樓市便見底復甦?簡直是匪夷所思!

 

綜合上述各種情況,個人認為現時的樓市轉活祇是衰退期中一個較強的反彈,反彈之後,日後跌幅更大。換言之,下一個浪底將跌穿上一個浪底,在未來三、五年,樓價會以一浪低於一浪的形式出現。以股市而言,通常熊市有三至六次反彈,反彈幅度一般為原本跌幅的20%至50%,樓市的熊市亦類似這種形態,樓價不會直線下跌,一跌到底,而是大回小漲,總要反彈二至四次然後到底。

 

面對這個小陽春,個人覺得:

 

         它是港人慣有的賭性、冒進、怕執輸及亢奮的反映;

 

         現時的價位已接近今次反彈的浪頂,剩下的水位已經無多,而且很可能不用等太久就見頂回落,風險愈來愈高,仍未入市的,不宜於此刻追價買入;

 

         要買,亦應等待另一個下跌浪;

 

         認真需要放貨的投資者、炒家或賣家,應掌握這個難得機會,趁高出貨。在這次經濟衰退中的未來(一至三次)反彈,恐怕再沒一個反彈較這個為高;

 

         購買物業的交易成本高於股票,而套現性則低於股票,短線炒賣的效益因而不及股票。欲想以小博大,千萬要量力而為,在經濟大衰退中,尤其如此!

 

–    在這個小陽春入貨而沒能趁高出貨的人,日後恐怕要付出代價。

 

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