市勢稍穩,但隱憂仍多

樓市近期得以企穩,當然有其利好因素:樓價較高峯期已跌二、三成(豪宅則三、四成),二、三年前追不到價的用家和對未來樓市較樂觀的買家,有部份已急不及待入市;次按危機及金融海嘯以來,投資市場十分波動,股價跌去50至90%的股票比比皆是,連大笨象滙豐也可在十天內跌去35%股值,股市十分不安全;在銀行存款利息幾近於零的情況下,資金缺乏出路;相反地,樓價現已粗安,按揭利率偏低,租金回報率相對高(年回報四、五厘不難),遠勝在銀行收息。這些因素對部份買家已相當有吸引力。

 

與此同時,樓市隱憂亦多:

 

1.          香港上一個衰退期期間(1997至2003年),內地經濟依然向好,港人可北上就業或發展,但現在金融危機全球化,天下再無樂土,內地亦受影響,香港人再難北上就食,部份先前北上的亦因國內(包括港資)企業倒閉或裁員被逼打道回港,導致香港失業率不斷上升,半年前的3.5%最近已飆升至5%。隨著經濟衰退的惡化,未來將出現更多裁員潮和倒閉潮,失業率年底有機會升近7%;

 

2.          香港二月破產申請宗數大幅上升至1,500宗,乃五年多以來高位,破產情況看來會繼續惡化;

 

3.          二、三月以還,發展商劈價重售大型屋苑貨尾,不但令同區二手屋苑樓價受壓,同時亦吸納市場上不少客源,使二手屋苑成交量大減。在可見將來,發展商將沿用此銷售策略,一反兩年前的「求價不求量」取態;

 

4.          不少鐵路沿線大型住宅發展項目陸續在今年落成,據差餉物業估價署估計,今年私人住宅落成量將高達14,000伙,較去年激增68%;

 

5.          滙豐因金融海嘯的損失,要集資1,375億元。我們估計,本港的金融及地產業在今次金融海嘯所導致的去槓桿化過程中難免深受拖累而成為重災區,出口業在全球經濟衰退中將遭遇前所未有的困難;上市大中企業要集資解困恐怕會方興未艾,大大拉緊市場上的現金流,到時不免有人賣樓籌錢,有人則為供股而擱置買樓;

 

6.          滙豐股價從年餘前的150元高點,跌至近日約40元,跌幅高達73%,早前十天內則跌去35%,滙豐股價祇升不跌的神話至此劃上句號。這個破滅的神話,不免同時啟發人們體驗或認識到金融海嘯及經濟衰退無與倫比的破壞力、大小企業隱藏未顯的損失黑洞及衰退仍在漫長的惡化中。一切認為經濟衰退已見底,復甦在即的想法,都流於過份樂觀;

 

7.          恒指從07年底的高位,至今下挫差不多60%,而且尚未見底。股市一般走在經濟前6至8個月,樓市則通常滯後,股市如此,樓市又怎會例外到跌30%即止?

 

8.          看好樓價者往往有一個似是而非的論點,他們認為在目前險象環生的經濟環境中,買樓不失為一個安全度較高的投資,起碼優於買股票,所以有錢應該買樓。但他們忘記了,人們還有一個更好的選擇-持有現金而不作任何投資。在經濟大衰退中,尤其是衰退不足一年,想摸底都十分困難。見過150元高價的滙豐,不少人已覺80元的滙豐簡直便宜到千載難逢,結果怎樣?持現金耐心等候,就是為了坐觀各類資產價格跌至一個難以置信的低位,然後擇肥而噬。持現金不投資可能是現時最好的投資!如果許多人有這種想法做法,對樓市的不利,不言而喻。

 

因素好中有淡,淡中有好,如何才可作出正確的取捨,端賴你能否從中找出現時形勢中的主導因素!



 

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