按揭利率不似會升

過去,本港銀行的按揭利率長期處於優惠利率之上;自用性質的住宅,約為優惠利率加1.75%;非住宅用途的商業樓宇,更可高至優惠利率加3%。後來,銀行界覺得按揭生意好做——收入穩定,壞帳又少,於是互相搶生意,一度把按揭利率搶至優惠利率減3.25%。金融海嘯後,銀行的借貸能力減弱,在危機最緊張的那段時間,一度連做按揭生意也提不起勁,曾經試過減優惠利率而不減按揭利率,令按揭利率與優惠利率之間的差距逐步拉近。此之所以有評論員估計,按揭利率有機會重返優惠利率之上。不過,近期銀行的態度已出現轉變,又再重返按揭市場積極爭取生意。在這種情勢下,按揭利率已沒有條件進一步上升。
 
銀行的態度有這麼大的轉變,有以下多方面的原因:(一) 由於人們在投資市場招至的損失沉重,故紛紛轉持現金,以至銀行的存款大增,需要為他們找出路,否則無力派息給存戶。
 
(二) 金融海嘯令各行各業都生意難做,銀行擔心貸款予企業風險很高,還是做按揭生意較為穩陣。
 
(三) 樓價自去年十一月測試過低位的支持力後,接連三個多月的成交,價位都在這個低位之上,沒有試新低位的威脅。這種情況令用家入市已較前放心。市場的交投量由不到四千宗一個月增至超過五千宗一個月。銀行界普遍相信,香港的樓市不似歐美樓市這樣危機深重,在香港做按揭生意不會招至歐美那麼多的風險。
 
樓宇買賣的資金很大部分來自銀行,因此銀行的取態有很大的自我完成能力。銀行睇好,肯積極貸款,樓價自然更有條件好起來。
 
近日,各大小銀行都積極籠絡地產代理,加獎金、請食飯,希望地產代理一有成交就第一時間把生意介紹給他們。有些急於爭取生意的銀行,甚至不惜以代繳手續費的方式去撬其他銀行的生意。新的生意做不成,就轉按也搶。
 
由於銀行想多做些按揭生意,最近連測量師在估價時也進取了很多,有成交而估不到價的情況已少再出現。因此,近期二手市場的成交,都能完成得相當順利。
 
發展商見市場恢復活力,紛紛趕推新盤,其中以天璽與海濱南岸的銷情最為突出。亦有發展商見銷情理想,而提價加推。不過,我認為這並非上策。因為,在全球的宏觀環境未有改善的情況下,本港樓市能找到支持位,已屬不幸之中的大幸,發展商應趁市場有信心的時候爭取大量去貨,不宜急急去試上面價位的阻力。一旦無法突破阻力,價位就會掉頭向下再去測試支持線。通常趨勢向下時,交投就會萎縮,推盤就會有困難。因此,發展商為了自身的利益,寧願樓市升得慢一些,也不要急於去找上面的阻力位。
(轉載自2009年3月11日am730C觀點)