內地樓市在經濟不景下反彈
內地樓市近日出現強烈的反彈，一二手的交投量都明顯增加，而價格亦從低位回升了約5%。這種現象出乎很多人的意料之外。
我自己之前就對內地樓市甚為悲觀，認為內地樓市的泡沫程度比香港更不合理，一旦爆破，樓市會衰退得甚於香港；但現在看來，內地樓市潛在的動力似乎比香港大。
出現這種情況，最主要的原因當然是昨文所說的政府政策因素，但要政策因素起作用，還得靠以下的基礎性因素。
(一)內地經過連續三十年的經濟高速增長，民間的情緒普遍比香港樂觀。人民普遍相信，持有房地產長遠必會升值，因此，比較願意為長遠的願景去承擔風險，以及願意在生活水平上作出一些眼前的犧牲。
(二)內地人對投資房地產有較強烈的偏好。他們認為儲存財富的最佳方式，莫如持有物業。在全世界都傾向持有現金的時候，內地人仍覺得持有房地產勝過現金。因為持有房地產可以確切知道自己擁有些甚麼東西，但現金的購買力則隨時因多項個人不可控制的因素，如利率、匯價、貨幣發行量、國際局勢.…..等，而出現重大轉變。他們覺得持有物業比持有現金安全，心裏更感到踏實。
(三)內地人經過多年的經濟好景，手上積累的財富比預期中多。內地人的思想比較保守，他們在買樓時多先考慮自己有多少積累，而不是看自己有多大的供樓能力。以供樓能力去決定自己是否可以買樓的地方，實體經濟一出現不景氣，人們就會預期自己的供樓能力會下降，故不敢貿然入市。但以積累去買樓的地方，起決定因素的是之前的經濟情況下，而非今後的經濟情況。於內地人來說，實體經濟的衰退，無疑會影響他們眼前的生活，但他們認為這種影響只是一時的，並不足以影響他們在買樓時要作的決定。因為，他們要動用的財富，是他們在過去一段相當長的時間裏積累起來的。因此，當人們手上仍有大量積累的時候，實體經濟對樓市的影響就相對輕微。
(四)房地產是一種投資性高的商品，它的價格可提前反映未來的不利因素。在這種情況下，即使在實體經濟未發展得太惡劣之前，樓價可能已把未出現的惡劣因素也提前預計進去了。以至樓價可能超額反映了未來一段時間應有的跌幅。以深圳的樓價為例，經濟尚未衰退，樓價已跌了四成。因此，到經濟真的衰退時，樓價反而不用跟著一起跌了。如果人們覺得之前的樓價跌得過份，即使在實體經濟仍在不斷衰退時，樓價亦有可能反彈。
因此，在實際經濟仍然寒冬未過的情況下，內地樓市已出現小陽春，雖然全球金融海嘯仍是餘波未了，但樓市的走勢不一定長期只跌不升，而是會不斷上下波動，以尋找最能反映經濟實況的價格。
(轉載自2009年2月26日am730C觀點)
