政策逆轉內地樓市反彈

早前在一份香港甚有地位的財經日報上看到一篇社評,認為中央政府不會出手救內地的樓市。他們是否有內幕消息我不知道,但他們立論的基礎卻很有問題。
 
文章認為:內地擁有私人物業的業主數目極少,房地產佔國家GDP的比例也偏低;不像香港那樣,私人業主佔了家庭住戶一半;故搞活樓市也不足以帶旺經濟,因此,中央是不會在房地產政策上有大動作。
 
現實是內地擁有私人物業的業主在比例上遠比香港多。因為,早前內地進行房屋改革時,把原來只屬宿舍的公營單位的住房,全部半賣半送地把業權轉給了住戶。在杭州,就有88%的家庭都擁有自住房,在其他大城市,大部分有戶籍的居民也因這項政策成了業主。他們很多藉著這個基礎,賣舊樓換新樓,令內地的一手市場,需求持續有用家支持。有些不願把舊樓賣掉,拿來租給外來的民工,成為家庭的一項穩定收入。
 
在這種情況下,房地產的價格與租金的上落,無可避免會對內地廣大人民的生活產生重大的影響。中央政府為了穩住經濟,為了穩住民間的情緒,都不得不救樓市。
 
穩不住樓市,人民的資產就會貶值,負面的財富效應會令他們不願意消費,無力投資。一旦跌幅擴大,甚至會破壞金融體系的穩定性。相反,若是樓市可以保持一定的活力,政府就可以透過賣地得到穩定的收入,建築工人有工做,建築材料與傢俬電器皆有銷路,中國才可透過內需去補償外需的不足。
 
因此,我一向的看法是中央政府最終都會出手救市,問題只是出手是否夠快,政策是否恰當罷了。自去年第四季開始,中央的政策已出現180度的改變。按揭利率已一減再減,不但首次置業買小單位的人可以借到錢,買大單位的投資者現在也可以借到錢。有些城市(包括北京)連限制外國人買樓的要求也撤銷,而本地人買樓自用,則可動用公積金50%,以鼓勵更多的人換樓。此外,政府還降低了各項交易徵稅,以及轉讓限制,令房地產的轉讓成本降低。
 
有些地方政府,不單只出手協助一般人置業,還出手助地產開發商共度難關,一些資金短絀的開發商獲寬延繳交地價及完成建築的時限,以免他們被迫賤價拋售手上的樓盤,對樓市造成更大的破壞。
 
這種做法雖引來官商勾結的指責,未有買樓的年輕人,覺得政府協助地產商謀取暴利,卻扼殺了他們買平樓的機會。不過,當此非常時刻,政府為了社會的整體利益,在救市時不得不用些偏方。香港人也曾一度支持董建華遏抑樓市,結果百業蕭條,誰也沒有好日子過。
 
由於中央對樓市的政策已經逆轉,近月內地樓市已明顯反彈,交投量增加了三成,樓價也從低位回升了一成至成半,短期裡應不會去試新低。雖然,這並不足以阻止中國的經濟因出口減少而下滑,但起碼可阻止中國經濟因樓市崩潰而雪上加霜。
(轉載自2009年2月25日am730C觀點)
 

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