新樓「劈價」未傷樓市
近日傳來多間地產商都對旗下的新盤「劈價」再推的消息，有人擔心這會對本身已十分疲弱的樓市帶來進一步的衝擊。我覺得這觀點高估了今次新盤「劈價」的影響力。
首先，今次地產商「劈價」絕無領創性，這只是追隨二手市場已出現的調整罷了，而且幅度大部分都追不上二手市場的調整幅度，不可能對市場產生甚麼主導性的影響力。 其實，本港樓市跌勢最急的時段出現在去年的9月與10月，至11月已逐步喘定。之後更出現明顯的反彈；地產商到今天才「劈價」，可謂反應遲鈍，無足掛齒。 在二手市場上，一般中小型住宅的調整幅度約為兩成半至三成左右，豪宅則有三至四成。然而，一手市場的所謂「劈價」，幅度平均只有兩成，仍未追及二手市場，談不上領先作用。個別「劈價」接近四成的一手盤，表面上調整幅度很大，但這只是與上一次開價比，而上一次的開價根本不切實際，遠比市場的接受能力高，因此，今次即使大幅「劈價」，依然高於市價，未見銷情因而轉旺。 地產商的取態這般強硬，是因為他們手上的貨尾盤與正在興建的地盤都不多，銷情慢一些也沒有所謂，無需要像上次金融風暴時期那樣，以對二手市場也具震撼性的低價去搶客。現實是現時一、二手市場的價差仍相當闊，幅度有成半至兩成，一手市場對二手市場所起的是承托作用，而不是拖累作用。 香港的地產商拖了這麼久才開始減價，並非因為他們反應遲鈍，對市場缺乏觸覺，而是礙於當時有一批樓盤正在入伙，如果地產商不等那批高峰期入市的買家造契就減價的話，只會促使這批買了貴貨的買家撻訂。因此一直擺著鐵價不二的姿態。現在這批買家大部分已支付樓價尾數，而小部分未完成交易的亦已無法挽救，地產商才以較貼近市價的價格重推這批撻訂盤。 至於那些全新的樓盤，地產商的取態仍非常進取，無不以驚人的高價試盤，看不出有任何割價求售的意向。我估計，在今後相當長的一段時間裡，都不容易出現一手盤帶領市場減價的現象。在這種情況下，一手市場上很難出現新盤一推出就賣個滿堂紅的現象。 不過，我仍奉勸地產商不宜對後市過度樂觀，因為現時樓市出現的只屬過度下跌後的技術性反彈，在實體經濟已真正復甦之前，樓市缺乏新生的動力可以進入長期的上升軌，能在低位徘徊，不再跌穿11月時的低位已經不錯。地產商應把握樓市反彈的機會盡量出貨，而不是一見樓市反彈就誤以為會不斷地升上去，太早去測試樓市上升的阻力位，對地產並無好處。因為一旦樓市遇阻力回落，買家就會踟躕不前，如果地產商等下次反彈時再賣，不見得一定會比現時的價賣得更好。(轉載自2009年2月24日am730C觀點)
