負資產激增的原因

金融管理局的數據顯示,去年第四季的負資產數字急增,升至10,949宗,比第三季的2,568宗增加了三倍。
 
有人擔心,這種情況會令人更加不敢持有物業,在需求不足之下,樓價會進一步下跌,造成惡性循環。
 
這種擔心,不無道理。不過,我們亦應明白,負資產數字只是一種滯後的數據,先有樓價下跌,才有負資產數字的上升。前者是因,後者是果,前者才是主導因素。
 
我們在行內工作得比較久的人,看到前一段時間樓價急跌,其實心裡早有預期,負資產數字是無可避免會跟著上升的。我自己聽到這個數字時,就一點也不覺得驚愕。
 
因此,負資產的出現取決於樓價的跌幅與按揭貸款的金額佔樓價的比例。
 
香港的一般按揭比例是樓價的七成,但如果買家願意做按揭保險,還可以借多兩成,即可以借樓價的九成。這兩種按揭比例,令負資產出現的時候,會有兩條關鍵的臨界線。一條在樓價跌幅超過一成時出現,另一條更重要的,會在樓價跌幅超過三成時出現。
 
自去年中開始,其實樓價已開始下跌。在跌幅未跨越首條臨界線(即一成)之前,負資產數字增加得不致太快;至雷曼兄弟公司倒閉後,情況惡化,樓價的跌勢轉急;至十一月,累積的跌幅已超過兩成,這才導至大量做了九成按揭的人變成了負資產。
 
因此,對地產有點知識的人,無需等數字公布,已可推算出負資產數字會激增的結果,不會大驚小怪。
 
現時,有些不熟行的分析員,見大買大,預期負資產激增的情況會反過來拖跌樓價,令下一季的負資產數字又再三級跳。我擔心他們這項預期,很有可能會跌眼鏡。
 
因為,樓價在九月份跌勢轉急後,在十一月中已找到支持位,並出現了5%至8%的反彈。有些在十一月初出現過的低價,現在已不復見。買家見這種情況反而覺得心中更踏實,作決定時已沒有之前那麼猶豫。
 
此外,之前令樓價急跌的另一項因素,最近已改善了不少。這項因素就是銀行對按揭生意的取態。
 
在金融海嘯的高峰期,銀行的按揭服務差不多處於停頓狀態,很多有心買樓的用家,都因為銀行不肯貸款,而只好放棄買樓計劃,以至明明有平盤也買不到。到現在銀行肯借了,價位卻已反彈了不少。
 
最近銀行之間又開始爭生意,按揭優惠又開始愈來愈吸引,反映銀行對後市的看法,並不如那些外行評論那麼悲觀。
 
我估計樓價有機會在現水平喘定,待經濟環境進一步變化後才決定走向。
 
零九年第一季的負資產數字的增幅會相對平穩,不會再作三級跳。
(轉載自2009年2月6日am730C觀點)
 

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