2008年是物業投資者痛苦的一年

2008年整體住宅樓宇買賣合約共錄得95,931宗,總值3,438.3億元,較2007年的123,575宗及4,340.3億元,分別下降22.4%20.8% 。一手私人住宅買賣為9,961宗,跌破一萬宗水平,是1996年以來的新低。

 

為了了解私人住宅屋苑在2008年的表現,我將全港最具規模的十個屋邨 (各有4,800個以上住宅單位,但不列入愉景灣) 的買賣成交資料加以整理及統計,結果如下表。

 

以成交宗數論,嘉湖山莊(1,466)、美孚新邨(1,234)、沙田第一城(1,142)、太古城(648)及麗港城(573)分別名列前五名;以成交量減幅而論,嘉湖山莊、美孚新邨、淘大花園、沙田第一城及麗港城分別以減幅2.1%7.8%15.2%20.3%25.8% 位居前五名,其他屋邨的減幅由36%47.3%不等,十大屋邨平均減幅為27.9%,顯著高於整體住宅的 22.4%減幅。

 

以成交總值論,美孚新邨、太古城、海怡半島、嘉湖山莊及沙田第一城分別以37.74億元、34.92億元、22.09億元、20.67億元及20.65億元佔據前五名;以成交總值的增幅論,嘉湖山莊、淘大花園、沙田第一城、美孚新邨及麗港城分別以增幅13.8%5.3%及減幅5.9%17.6%17.7%佔據前五名。其他屋邨的減幅由30%39%不等,十大屋邨平均減幅為22.5%,高於整體住宅的減幅 (20.8%)

 

2008年樓價的增幅論,淘大花園、海怡半島、沙田第一城、太古城及杏花邨分別以25%21%18.8%18.5%18.3%名列前五名,其他屋邨的增幅由7.7%17.5%不等,十大屋邨平均增幅為17.3%

 

若以200812月每呎平均樓價與2007年同期比較,情況又稍有不同,淘大花園、嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城及麗港城分別以跌幅6.5%10.5%10.8%11.1%11.1% 佔據前五名,其他屋邨跌幅由14.1%19.7%,平均跌幅為13.5%

 

綜合而言,嘉湖山莊的表現最出色,其他依次為淘大花園、美孚新邨、沙田第一城及麗港城。香港東區的三個著名屋邨太古城、康怡花園及杏花邨,2008年成交量的減幅,由36%47.4%,遜於十個屋邨平均的25.5%;成交總值的減幅,由32.3%38.7%,遜於十個屋邨平均的22.5%;全年樓價增幅由18.3%21%,勝過十個屋邨同期平均的17.3%200812月樓價較2007年同期的減幅,由14.9%19.7% 遜於十個屋邨同期平均的13.5%

 

對業主 (特別是炒家及投資者) 來說,最重要是成交活躍 (轉手容易也) 及樓價的增幅。在這方面,前者應該以嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城、太古城及麗港城的業主最感慶幸,因為該等屋邨的買賣成交量較大,後者若全年計,應以淘大花園、海怡半島、沙田第一城、太古城及杏花邨的業主最感滿意,因該等屋邨的樓價升幅較大;若以200812月與2007年同期樓價比較,應以淘大花園、嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城及麗港城的業主最高興,因為上述屋邨的樓價跌幅較少。

 

對地產代理來說,最重要的是佣金收入,撇開屋邨內的地產代理公司及營業員數目不論,成交總值最為決定性,從這個角度去看,美孚新邨、太古城、海怡半島、嘉湖山莊及沙田第一城應最受該等屋邨的地產代理所歡迎。

 

物業投資者於2008年的最痛,其實是年中高峰樓價所經歷的跌幅,以香港東區的三個著名屋邨為例,太古城跌去32.9%,康怡花園跌去28.5+%,杏花邨則跌去32.9%;以沙田為例,沙田第一城跌去25%,銀禧花園則跌去27%。沒能在高位放貨而迄今仍持貨的投資者,此痛恐怕久久難排。

 

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