樓市稍告喘定, 考驗仍在後頭

樓價經過過去兩個月一輪急跌,不少大小地產代理公司的頭頭都說樓市已在低位找到支持點, 加上新鴻基地產在沙田的壹號雲頂和元朗的原築兩個一手盤銷情不錯,改善了市場氣氛,他們紛紛呼籲買家趁低吸納。何謂「趁低吸納」? 所謂「低」,祇能是指樓價已見底或接近見底! 如果我對「趁低吸納」的理解沒錯, 我第一個要問的問題就是,樓價此刻真的已見底或接近見底嗎?

 

就整體樓價而言,中小型住宅較高峯價已跌二、三成,豪宅三、四成,看似幅度相當大,其實離底尚遠。 97年的亞洲金融風暴,歷時6年,整體樓價大跌六成半,現在遭遇百年一遇的金融海嘯,歷時數月,樓價跌三成就可以完成整個調整? 簡直匪夷所思! 比較合理的說法是,在樓價跌幅相當大及各國政府注入天文數字的資金救市下,部份較樂觀的買家恢復信心入市,成交量因而顯著增加,樓價得以初步喘定。經濟的好壞,決定樓價的起落,祇要經濟大衰退的基本格局沒變,樓市走勢祇能持續下滑,每當新的利淡因素湧現,並衝擊實體經濟,喘定的樓價將會再度下調。此刻入市買樓的人,除非遇到超筍盤,否則,必須要有手中物業會減值二成或以上的心理準備。慫恿別人現時「趁低吸納」,似有將別人放在火爐上之嫌。

 

部份屋苑的樓價在12月上半月出現反彈,天水圍嘉湖山莊及小西灣藍灣半島樓價較11月底低位急劇回升10%以上; 紅磡海逸豪園、沙田中心及青衣盈翠半島則反彈5.9至15.8%,不計豪宅的全港73個大型二手私人屋邨中,有33個呎價較11月底反彈。鑑此,市場出現一種看法, 認為樓市已見底回升了。這種看法成立嗎? 當然不! 我說過,在經濟衰退中,樓價是以一浪低於一浪的形式出現的,但它不會直線下滑,大跌中總掺拌著小漲,上述的樓價反彈正是如此,用不了多久,當經濟再度惡化,更大的下跌浪就將它淹蓋得無影無踪。

 

面對環球經濟大衰退,大發展商新鴻基地產除煞停三個小型工商發展項目的施工外,集團副主席兼董事總經理郭炳江最近為新地未來賣樓的價格取向表了態:「市價回落,一定要跟隨市場可接受的價錢賣樓,(樓價)肯定沒有上半年那麼好,一定要調整價錢,以達致市場可接受水平」; 另一發展商九龍建業,將旗下西半山羅便臣道31號貨尾減價二成半至三成出售。上述發展商的言行,連同長實早前以大幅折讓的價格將二個發展項目賣給美國老人基金會一事,證明發展商不會重價不重量,不會死橕,更證明一手盤亦會大幅減價與二手盤競爭罕有客源,這就與不少地產評論員早前對一手樓盤的估計大相逕庭。

 

個人素來認為,樓價下跌,租金不可能獨善其身,一定會形影相隨,跌幅相若,事實確是如此。曾是高薪金融機構要員至愛的九龍站上蓋樓盤,於金融海嘯下,物業租金大幅調低三、四成,現時漾日居及擎天半島,祇要月租2萬餘元,便可租住逾千呎的大單位,令普通家庭也能負擔; 漾日居最近一個1,170呎的大單位,以$21,500租出,呎租僅18元,較樓齡逾30年的太古城平均呎租21元還要便宜,創九龍站區2003年沙士以來的新低; 紅磡海濱南岸近千個單位入伙在即,相信部份隨即放租,在供過於求下,租金不免一浪低於一浪,現時已出現全包呎租11.7元,較新界屋苑還要平。

 

金管局公佈最新的統計顯示,負資產住宅按揭貸款宗數由第二季的936宗,急升至第三季的2,568宗,增幅高達1.74倍,期內負資產涉及的按揭貸款額約為60億元,較6月底的數字急增2.5倍。經濟滑坡,除引發負資產外,失業率上升、公司清盤或個人破產和信用卡壞賬問題亦會一浪接一浪打來。本港最近公佈的失業率是3.5%,但在經濟大衰退的前提下,失業率易升難跌,未來一、二年縱使不打破2003年8.9%,恐怕亦不會少於7.5%;今年首10個月,法庭發出的破產令為8,808宗,最近2個月個人破產呈請較前增加,這是一個不良訊號。在上一個下跌浪中的2002年,法庭前後共頒下25,000個破產令,今次的經濟衰退,對破產數字造成的影響,大概要一年後才會浮現,未來破產數字會否創新高,大家不妨拭目以觀。

 

綜合而言,樓市初步喘定,但更大的考驗還在後頭,明年會是最難捱的一年!

 

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