澄清我對樓市的看法
近期常被邀請出席一些以投資為主題的研討會，要我發表對樓市的看法。我自問看法相當一貫，近期並沒有對樓市的看法有基本上的轉變。但不知道是甚麼原因，有傳媒在報道我的論述時，卻說我最近忽然轉而看好樓市，還說現時是入市的好時機。這完全是斷章取義。為了陷我於不義，而不惜誤導讀者。
我在金融海嘯的形勢還未惡化前，已提醒香港人，今次我們要面對的經濟困難時期，為時將會比過去的幾次周期都要長。為了讓大家對我提出的警告有較深刻一點的印象，我還以「冰河時期」作比喻。
這個觀點我至今未有改變。所以，每次我在直接評論本地樓市之前，都會先對全球的宏觀經濟形勢作點概述，好讓受眾有點全局觀念，不會只見樹木而不見森林。可惜，有些傳媒對我這方面的論述聽而不聞，還硬說我已改變對「冰河時期」的看法。
至於我已轉而唱好樓市的看法，則更加無稽。我在研討會上清楚表示，現時還未可以看到樓市會在甚麼時候復甦。因為，現時樓市受衝擊的，只是金融海嘯的第一波，即心理上的衝擊；將來還有第二波，那就是當實體經濟也受到全面衝擊時，我們才可以真正衡量樓市需作多大的調整。我連樓市何時調整完畢也未確定，怎可能現在就去唱好樓市？
唯一可能被誤解為唱好樓市的言論，是我預期今次樓市周期的樓價跌幅可能比不上97的那次。原因有以下幾個方面：(i)起步點不同。97時樓價處於歷史性高位，價格與價值嚴重偏離，故下跌的空間較大；但今次周期的所謂高位(指一般住宅)，也只不過是97(10年前)的七成半左右，處於相對合理的狀況，故下跌空間可能沒有上次那麼大。(ii)供應不多。97時樓價一路跌，政府一路推八萬五政策，令樓市雪上加霜；但今次政府卻行勾地表政策，並與港鐵協商車站上蓋的發展速度，刻意減少對樓市的供應壓力。(iii)民間沒有過度投資。97時炒風過盛，市民手上樓多錢少，復原困難；但今次市民對樓市的取態保守，統計數字顯示，有一半業主供完了樓都未換樓；有很多的換樓能力。
我這樣說，旨在指出今次樓市的跌幅可能不及上次，並非說樓市低位已見，今後可以重納上升軌，入市已沒有風險。事實上，我對炒家、投資者、與用家都有提供不同的策略，並沒有叫他們不顧一切，齊齊入市。
我給炒家的策略，是立即減持，並繼續忍手。我給投資者的策略，要立即檢討自己的持貨能力，盡量減少借貸。但在投資組合中必須保留地產成份，不能只持現金與證券。我給用家的策略，則是按照自己的需要與負擔能力去作決定，不一定要等價格最低的一刻才入市。這一刻一瞬即逝，不應為追求這一刻而錯過改善生活的機會。
為免被讀者誤會，我會另文再演繹以上3種策略。
(轉載自2008年11月26日am730C觀點)
