賣家應把握下跌浪中每一個反彈

九、十兩個月,金融海嘯一浪接一浪,一浪高於一浪,形勢愈來愈不妙,到10月24日,恆指暴跌1,142點,跌至12,618點的空前低位後,一直死撐的賣家終於意志全線崩潰,翌日二手市場湧現「吐血價」買賣成交,其中以太古城最為慘烈,單位一日之間可減價100萬求售。減幅最大的單位為金山閣D室高層,這個691呎單位, 業主於今年6月起叫價550萬(市價約為500萬),最終於10月25日減價至360萬成交,以6月的550萬叫價計,減幅高達34.5%;以6月的500萬市價計,跌幅28%。一個智星閣D室中層單位,面積600呎,以300萬於10月底成交,較今年高峯期同類單位的成交價450萬,跌幅高達33.3%。康怡花園一個720呎單位,業主於10月8日放盤時叫價430萬,至10月25日,叫價己大幅調低至330萬,減幅23.3%。

 

我向來不看好的豪宅(特別是九龍站的凱旋門和山頂的花園屋倚巒)跌幅就更厲害,凱旋門摩天閣B室高層10月僅以1,100萬元售出,較7月同類單位最高價的2,600萬跌58%,另一個中層海景單位以1,584萬易手,呎價不足12,000元,較年中高峯期的成交價跌去40%有多;擎天半島3座D室中層以720萬售出,較5月的成交價低37%:倚巒一個3,330呎花園屋,於10月底以7,600萬易手,價格較5月同類單位的1.62億元成交價跌幅高達53%。目前豪宅的價格較高峯期一般跌幅在40%以上。

 

金融海嘯不但影響樓價,亦波及租金,10月租金跌幅之巨,與樓價比較不遑多讓:九龍站四個大型屋苑由於租盤急增,供過於求,租金面對沉重下調壓力,不少單位的成交租金較今年的高峯期己跌30%以上;不少中下價住宅屋苑如嘉湖山莊、偉華中心及匯景花園等,均錄得近年新低呎租成交,不少單位的租金已回落到2005年水平,個別單位更接近2003年水平;到11月中為止,大古城不少放租單位進一步調低叫價,較今年5月的高峯期,跌幅已達25至30%。

 

金融海嘯令二手樓樓價裂口式地大跌,但這個大跌不無好處,樓價已於短期內跌至部份買家可以接受的水平,並吸引他們入市,使原本茫茫無主的樓價找到初步支持位,我估計11月的買賣成交量將有較為可觀的增幅。恐慌性劈價求售的超筍盤被市場消化後,超賣狀況有可能令樓價在短期內產生某種程度的小幅反彈。現時有二個利好因素值得特別注意:中國國務院總理溫家寶點名力挺香港,並提出「中央挺港五措施」:(一)保障內地農產品供港,紓緩通脹壓力;(二)加快基建、加快興建港珠澳大橋;(三)支持內地港資中小企;(四)擴大自由行範圍;(五)由中港共同制定應對風險的方案,兩地金融管理機構保持信息交流,及時掌握情況。還記得2003年7月起中央撐港的「自由行」嗎?一個政策就令香港經濟逐漸復甦,溫總的挺港新政策,必然對香港疲弱的經濟大有裨益;由於經濟衰退及樓價不斷下調,銀行最近紛紛收緊信貸,不是不肯承接按揭,就是大幅度調低估價來達到低額貸款的目的。這種保守的關水喉取態,使樓價進一步下跌,形成一個惡性循環。但隨著樓價極速大幅下滑(中下價樓平均已跌25%至30%,豪宅40至45%),及估計未來三個月樓價會再作一定的調整,銀行在七成按揭的政策下開始無懼估足價借七成(特別是中小型單位)。我估計明年初銀行將恢復合理的寬鬆信貸。

 

樓市目前最大的利淡因素就是內外經濟的衰退,任何明顯的惡化都會再度摧殘樓價,另一個較大的利淡因素就是撻訂潮。海濱南岸、御龍山及何文田半山壹號這些未入伙的一手盤,過去月餘已出現低於入貨價二、三成的蝕讓成交個案,當這種現象由個別炒家或投資者擴散到眾多大手持貨的炒家,由上述地產項目擴散到其他一切迄今仍未入伙的一手樓盤,撻訂潮將無可避免,而這又誘發新的下跌浪,隨時令樓價再下跌10至15%。

 

在衰退及蕭條期中,樓價是以一浪低於一浪的形式下跌的,但它不會直線下跌,大跌中總摻拌著小漲。不同的買家對樓市有不同程度的樂觀或悲觀,有的可接受跌去30%的樓價,有的40%,有的50%,更有的60%或以上。樓價離見底尚遠,賣家應在未來的跌市中,把握每一個反彈出貨,將手持的單位以相對理想的價格,賣給市場上較為樂觀但數量不多的買家。仍是老話一句,今天的平,可以是明日的貴!

 

你可能感興趣