銀行很快就會重開水喉

銀行最近收緊信貸,不肯承接成交價2,000萬以上的按揭,有的銀行更將每宗借貸額上限規定為350萬元,這意味著成交價500萬元以上的物業,現時甚難借足七成。目前銀行在按揭方面普遍存在兩個問題:估價不足,往往祇是成交價的六、七成;估價足,但貸款成數不足,往往祇是成交價的五成。

 

銀行這種落雨收傘的行為,不啻對早就疲弱不堪的樓市落井下石,使樓價進一步下滑,形成一個惡性循環。銀行這種取態,在今年10月中或以前是無可非議的。那時不少屋苑和豪宅的價格還企得很硬,僅較今年初的高峯價下調10%左右,調幅較大的亦不外20%,樓價的潛在跌幅沒有得到充份的反映。面對金融海嘯和環球經濟衰退,銀行要是估足價借七成,它們將來承受巨額壞帳的風險勢必大增,這肯定是銀行不願、不敢及可能不能承擔的。但上述銀行關水喉的局面有可能很快就有變。在金融海嘯一浪高於一浪的衝擊下,10月24日恒生指數暴跌1,142點,跌至12,618點的空前新低,一直死撐的賣家,意志終於全線崩潰。上述樓價調幅10%左右的屋苑和豪宅極速減價30%至40%,這就為銀行將按過往估足價借七成的慣例打下基礎。祇要樓價在短期內(例如三個月)再下滑10至15%,銀行樓宇借款的風險,縱使不是一掃而空,亦當極大幅度減輕。

 

我們用簡單數字來說明就更清楚了。高峯期成交價100萬的單位,現價己下跌至70萬,假設未來三個月再跌10萬至價格60萬(按目前形勢,大有可能),在這個情況下,就算銀行估足價借七成,銀行不外借42萬。換句話說,高峯期成交價100萬的單位,它要跌58%價格才會令銀行開始有損失,銀行屆時需承擔多大風險不言而喻。如果該單位價格下滑至50萬,高峯期成交價得大跌65%以上,銀行才開始承受損失。

 

雷曼兄弟迷你債劵事件後,銀行成了過街老鼠,日後再不能倚賴推銷金融產品作為重要收入來源。這樣,樓宇貸款將更形重要,目前不敢大做有利可圖的生意,又廣被市民責罵欠缺社會責任,無非是風險作怪。如風險不再或微乎其微,銀行何樂而不為?

 

鑑此,個人估計銀行很快就會重開水喉,說不定明年初大家就會見到。

 

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