按揭估價宜貼市非超前

有消息指銀行正收縮按揭政策,以減輕銀行需要承擔的風險。銀行有這樣的反應,本屬正常,事關樓市前景未明,樓價尚有進一步下跌的風險。這個時候借少一點,就可以避免將來接受抵押的物業資不抵債。若客戶斷供的話,銀行就得承受巨額的損失。
 
然而,銀行今天才這樣做已經遲了一點,因為之前已借了不少,那批才是最有機會出問題的按揭;反而,現時市場氣氛這麼悲觀的時候還敢入市的人,一定實力不錯,斷供的機會應該較少。銀行貸款給這批實力客,風險應該不會太高。
 
因此,若果銀行在這個時候收縮按揭,只會進一步推跌樓市,令之前已做的按揭更快變成負資產。這種策略並不聰明,因為已做的按揭多,未做的按揭少,銀行不應為了未做的按揭能夠安全一些(其實這批本身已較安全),而傷害了大量已做的按揭的安全性。
 
此外,銀行若是真的想收縮按揭,應光明正大的降低按揭成數,或增加按揭利率;但銀行為了與行家競爭,成數不減、利率不增,卻在估價上出蠱惑,硬要負責估價的測量師,估一個超越市場的新低價,否則不採用他們的估價報告。
 
現時一般銀行都會同時用幾個測量師,口頭估價都是免費的,測量師的估價符合銀行心意,銀行才會叫測量師提供可以收費的書面報告。在這種情況下,測量師有時不是在估那個價最緊貼市場,而是在估那個價更有機會為銀行所接受,可以爭取到為銀行做書面報告的機會。
 
在這種機制下,我們已經常發覺,當客戶要求銀行為他們欲購買的物業作按揭估價時,銀行估出來的價都比他們打算買入的價為低,以至未落訂的客都因而不敢落訂,已落訂的客也因而選擇撻訂,以至很多交易都無法成交。
 
這種發展,已進一步把樓市人為地推低至一個不必要的水平,令廣大業主的資產急速地被蒸發掉,同時亦嚴重地傷害了銀行自身的利益,令銀行手上的抵押品亦大幅貶值,最終可能導致銀行出現壞賬。
 
我覺得銀行這種做法實在沒有必要,估價應以估得緊貼市價為對,怎可能要求測量師去提前估一個將來才可能出現的價錢。市場可以創新低,但估價不能創新低。必須先有市場成交案例,測量師才可以用作比較推算。主觀地去估一個超前於市場的價是不正確的做法。
 
其實,香港的樓價在金融海嘯的衝擊下,本身正在往下調,銀行不應透過按揭估價去落井下石。這對擁有物業的業主很不公平,對銀行自己也沒有好處。希望銀行立即修正這種不合理的做法。
(轉載自2008年10月30日am730C觀點)

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