如何面對樓市回落

由於全球經濟已明顯轉勢 — 由高速增長轉為增長放緩(有說可能出現衰退),本港樓市亦無可避免會被波及。差不多可以肯定,未來流入樓市的資金會減少,而樓價亦會下調。雖說今次香港樓市沒升得如97時那麼瘋狂,但這只會令今次的跌幅可少一點,不可能出現當全球樓價都回落的時候,惟有香港一枝獨秀。
 
面對這樣的情況,投機者、投資者、用家應有不同的策略。
 
投機者應部署盡快撤出市場,把手上持有的物業清倉,不宜為了不肯面對虧損,而把原先買來作短線投機的物業轉作長線投資。因為守下去,只會增加損失,不會反敗為勝。因此,與其將來被銀行逼倉時強行出售,不如趁還有條件套回部分成本時自行了斷。
 
套回資金後,投機者應盡量忍手,等待下一次時機。樓宇買賣的交易成本很高,賣出買入,經紀要收佣,政府要收印花費,銀行要收利息,差價不足10%的短期買賣都不易有利可圖。若非專業的投機者,即使見到有死雞執,也要忍手。
 
至於長線投資者,應立即檢討自己的借貸水平,看看自己的經常性收入是否足夠供樓。在衡量自己的供樓能力時,應考慮利息上調的可能性,並為租金可能下調,事前作好預算。如果經常性收入不夠供樓,只靠手上的小量現金暫時應付,那就會很危險,應立即減持物業,清還部分貸款,令自己有度過低潮的能力。
 
手上有現金,而在投資組合中沒有地產成份的人,可趁現時選擇多以及討價還價條件有利的時候,建立自己在地產方面的投資組合。因為現時的全球金融危機,不但會令金融資產貶值,還有機會令貨幣系統崩潰,故必須在自己的投資組合中包括地產成份。地產是實物,英文為Real Estate,即真正的財產,有別於用紙印出來的股票與鈔票;任何投資組合中都應該有地產成份;不然的話,可能一朝醒來,手上的金融資產都變成一文不值的印刷品。
 
對於有實際需要的用家來說,如果工作穩定,供樓沒有困難的話,那就不值得為了樓價一時的上落,而去賣出買入,搬來搬去。處理得不好的話,可能成本花了,麻煩惹了,卻沒有把握好再度入市的時機,從此買不回同等級別的居所。
 
作為用家,應先考慮生活的需要,而不是賺價的需要。一定要等樓價最平的時候才去買樓,屬高難度動作;我作為行內人,也沒把握一定做得到。我在買自用性質的樓宇時,只會考慮家人是否喜歡,以及自己在財政上是否負擔得起,不會只著眼於一定要「撈底」。尤其是換樓,貴買貴賣,平買平賣,差別不大,沒有必要為了幾個數字的上落,而延後自己改善生活的時機。
(轉載自2008年9月26日am730C觀點)