供應短缺不確保樓價升

讀者Mr.Pat Yu (余先生)早前來信問我,未來一年樓價跌幅會多大。

 

余先生不問升幅而祇問跌幅,看來他是認同未來樓價易跌難升。

 

未來一年樓價跌幅有多大,將主要取決於美國的次按及衰退和中國的宏觀調控 (特別是從緊貨幣政策) 在未來一年惡化程度。溫和則跌幅小,嚴重則跌幅大。個人估計,跌幅介乎10至20%的機會較大。

 

面對淡靜的樓市,看好樓價者在過去好一段時間主要依賴負利率作為看好防線,鑑於加息周期即將來臨,他們最近又將防線改為未來新盤供應短缺。他們認為,未來數年,一手住宅單位每年供應量不足一萬個,遠遠低於傳統供應量每年二、三萬個。供應量的減少,自會支持樓價不跌甚至上升。

 

這種看法,表面上言之成理,其實漏洞不少。首先,不能單獨去看供應,常言供求供求,供應之餘還得看需求,單獨看供應的絕對量是沒有意思的。不要說供應量每年縮減至不足一萬個,就算進一步減至五千個,如果需求量不足五千,由於供過於求,樓價是不會升的;反之,就算供應量每年高達四萬個,但需求量竟然超逾六萬個,在供不應求下,樓價不升才怪!換而言之,不是供應或需求決定樓價升跌,而是供求共同決定!如果中美經濟不濟,最終導致香港經濟的不濟,而使樓宇的需求大減,出現相對的供過於求,樓價很難倖免於跌!

 

值得注意的是,所謂需求,又分為潛在需求和有效需求,香港人誰不想買樓換樓改善居住環境?潛在需求因此很大,但要成為有效需求就無可避免講錢講購買力,如果樓價很偏高,購買力遠遠落後於樓價,有效需求往往趨於縮減,容易出現供過於求。

 

談到供應,又不能僅說一手新盤,二手住宅樓宇的供應亦是供應,整體供應是一手及二手的總和。一手供應絕對數量縱使很少,如果二手供應很多,整體供應最終仍可能是十分充沛的。在樓價高企或樓市前景不好的情況下,二手樓供應有誘因趨於充裕。

 

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