樓市調整期已完結?

五月份兩個一手大型樓盤御龍山及何文田半山壹號賣得貴而快,二手市場成交量顯著上升,一改過去四個多月的頹態,不少人據此斷言樓市近期的調整期已告完結,新的上升浪一觸即發。這種看法,個人認為是過份樂觀和輕率:

1.      過去年餘,中下價樓升幅3040%,豪宅升5070%自去年12月中起,淡靜了四個多月後,價格下調2至8%,無論是調整期還是調幅,都是太短及太少。5月份成交量的上升,與其說是調整完結,不如說是調整期中的反彈。也就是說,調整期仍在進行中,5月買賣成交量的大增,祇是一個小陽春;

2.      如果調整期真的完結,隨之而來的將是成交量長期持續增加,成交價不斷上升。6月到15日為止,太古城的買賣成交了24宗,較5月同期的40宗減少40%;康怡花園成交16宗,與5月同期的16宗不相上下;杏花村成交13宗,較5月同期的15宗減少13.3%;南豐新成交9宗,較5月同期的14宗減少35.7%;嘉亨灣成交17宗,較5月同期的21宗減少19%;海怡半島成交14宗,較5月同期的20宗減少30%。上述各屋買賣成交量於6月上半月大幅減少,証明它們沒能長期持續增加,光是這點,說調整期已完結已是言之過早;

3.      面對日趨嚴重的通脹,歐洲各國近日大都準備與美國分道揚鑣,打算加息,而美國聯邦儲備局局長貝南奇亦開始改口風,聲言通脹是美國經濟的大敵,言下之意,就是不再減息,反而會加息。由此觀之,減息周期似將告一段落,取而代之的,將是新的加息周期;

4.      過往四、五個月,減息無助成交量的增加,更無助樓價的上升,日後如踏入加息周期,大家認為未來樓宇買賣的量和價會變成怎樣?

5.      六月初,人民銀行決定將國內銀行的存款準備金比率調高1%,國內股市隨即大幅調整。面對年內發生的雪災、百年一遇的四川大地震及50年一遇的大水災,國內依然毫不放鬆地執行宏觀調控和從緊貨幣政策,看來為了壓抑嚴重影響民生的通脹,中國大陸不惜犠牲中短線的經濟增長率;

6.      美國次按和經濟衰退,中國的宏觀調控和從緊貨幣政策,就如二把懸在香港經濟頭上的達摩克里斯劍,祇要它們仍然高掛未除,香港的經濟及等而下之的地產市道,又怎會安枕無憂?更遑論說樓價可以擺脫地心吸力,一枝獨秀地脫穎而出了。常言股市走在經濟之前,為什麼最近數月香港及國內股市頻頻大幅波動?思之自可過半!

7.      香港股市在去年1030日恆指達到31,958點的高峰後,隨即調整至昨日的23,029點,跌幅為27.9%。樓價在今年1月達到一個新頂點後,迄今祇下調了28%,足夠嗎?再者,股市雖已回落到23,000點,但普遍認為未跌定,仍有可能大幅調整,常謂樓股互為表裡,股既如此,樓可以完全例外嗎?

 



 

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