樓市低迷有突破的迹象

樓市最近四個多月買賣兩閒,異常淡靜。樓價下調了210%不等,看哪個屋苑而定。到了59日,一個大型一手新盤御龍山推出市場。御龍山地處沙田火炭,鄰近工業區,位置不算好,更不是傳統豪宅區,但發展商懂得包裝(示範單位的用料和設計都遠勝一般豪宅)和宣傳,更熟諳利用和推動大小地產代理替他們促銷,平均呎價差不多$10,000,特色單位要每呎$20,000餘,平均單位價格要千餘萬的各式單位,在七八天內竟售出八、九百套。御龍山賣得貴而快,令人大跌眼鏡,並扭轉了近期淡靜的樓市氣氛。羊羣心理的作用下,部份猶豫的買家立刻投入購買行列,遍及市場上的一、二手樓,以及不同的二手屋苑單位。

 

518日為止,太古城的買賣成交已達42宗,較四月全月的41宗為多;康怡花園19宗,較4月同期多3宗;杏花村則為22宗,亦較4月的14宗為多。上述3個屋苑的買賣成交自5月以來明顯轉趨活躍,究竟是因為價格調整已到吸引程度,還是因為御龍山暢銷所刺激,要搜集進一步資料才可將分析結果告訴大家。近期開售的一手大型樓盤還有何文田半山壹號,半山壹號地處何文田常盛街,靠近紅磡,亦不算是傳統豪宅區,呎價低層的要$10,000$12,000,中層要$12000$18,000,高層要$18,000以上,特色單位更每呎要$25,000。此盤的促銷策略與御龍山相同,靠的亦是包裝,以用料和設計遠勝一般豪宅吸引買家。半山壹號的銷售成績有沒有御龍山那麼好,難說得很,留待日後事實告訴我們。個人覺得,物業的價格,最決定性因素是地點,以御龍山及半山壹號的地點,不管用料多好,設計多妙,山雞始終是山雞,不可能因此變成鳳凰,它們的定價,是否偏高,買家似宜仔細分析,再作理性決定。否則,它日成了大閘蟹,悔之已晚!以價論價,何文田山道的灝畋峯,高層呎價不外$20,000至$23,000,西九龍凱旋門觀星閣高層,呎價$17,000至$18,000,港島南區的貝沙灣,高層望海的亦不外每呎$15,000左右,但他們都位處豪宅地段,尤其是灝畋!若果一定要買,以御龍山和何文田半山壹號的條件和價格,我寧取灝畋、凱旋門和貝沙灣。

 

根據調查,香港市民是世界上對經濟前景最樂觀的一群。御龍山事件,印證了調查的正確性。不僅這樣,事件還證明香港市民很易為包裝、宣傳和遊說所惑,更証明在貧富懸殊之下,貧窮之人固多,但十分富有的人,亦復不少!

 

現時不少大証券公司香投資銀行地產分析員,以及地產代理不約而同都認為,減息(特別是減至負利率)是決定樓價的主導因素,它會為資產價格提供強大的上升動力。關於於這種看法,我並不完全苟同,且將個人的看法同大家分享一下:

1.      1981年至1985年間,香港出現負利率,1994年至1995年上半年,亦同樣出現負利率,當時樓價不斷下跌。由此觀之,減息及負利率會令樓價上升的說法不一定成立:

2.      樓價通常受經濟和利率影響,但經濟對樓價的影響力大於利率:

3.      利率及通脹是滯後於經濟的,當經濟放緩或衰退時,通脹會隨之回落,銀行會減息,但如果經濟落得快,通脹縱使來不及回落,銀行通常依舊被逼減息。減息而通脹未落,便形成負利率,這種滯後現象歷時不會太長,最終由於通脹回落明顯化,而促使銀行停止減息甚至加息,負利率現象到時自會消失!

 

對於市民,他們很多人關心的是資金的回報,負利率使他們的銀行存款利息幾近於零,實際上是負回報,他們的不快,可想而知。在不甘心的心情下,負利率促使不少市民冒險,驅使他們將銀行存款投放到各種資產上,特別是一般人較為熟悉及大戶較難操控的房地產。在外圍經濟不好的情況下,危機四伏,任何資產投資都存在風險,弄得不巧,被擠了出來的辛苦錢,馬上因加得減。減息是美國為挽救其日益衰退的經濟於既倒的措施,其實是一個負面因素,它祇是決定樓價芸芸眾多因素的一個,更非主導因素。它對部份市民的投資有一定的催生作用,因而為資產價格提供一定的上升動力,但這種上升動力,遠遠不會是全面和強大的。

 

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