樓市好淡爭持激烈

傳統上,香港的樓市在農曆年後,都會特別興旺一陣;但今年卻沒有出現這個現象。原因有兩個方面:其一是農曆年前市場情緒一面倒看好,買家都提前入市,以至購買力被透支;其次是美國次按危機惡化,香港股市已被拖累,人們擔心香港的樓市亦會受到影響,故紛紛改取觀望態度。一般而言,樓市同時存在著三類買家,第一類是用家,第二類是投資者,第三類是炒家。去年九月至今年一月這段期間,以上三類買家都同時搶著入市,才足以令樓市交投猛增,價格急升。
 
現時,炒家的取態已明顯改變,由搶著入貨變成趕著出貨。原先他們是需求的動力,現在已變成供應的壓力。有部分持貨過多的炒家,已因為無力上會(做按揭),而割價求售,令市場上間中出現一些超低價的成交,對原先相對樂觀的市場情緒,已造成嚴重的破壞。
 
投資者方面,由於他們買樓的目的是在於收租,現在租金仍在上升,故他們對手上物業的回報並不感到失望,沒有減持的傾向。現時,銀行的存款利率遠比租金回報率低,而其他投資市場亦極不穩定,投資風險很多,如果現時賣樓套現,收回來的資金不容易找到更好的出路。在這種環境下,投資者並不急於出貨,但亦不急於入市,因為他們已意識到樓市會有調整,遲些買可能更便宜。
 
至於用家,今年工資普遍增加不少,通貨雖同時膨脹,但買樓人士多屬中上層,日常生活開支佔用他們總支出的比例不高,加上按揭利率下降,故他們負擔樓價的能力普遍仍有上升,他們的入市意欲,仍屬三類買家中最強的一族。
 
由於支持樓市的三類買家中,炒家已由支持者變成阻礙者,投資者亦因觀望而失去動力,只餘用家充撐場面,當然獨力難支。故農曆年後樓價已普遍向下調整,跌幅超過半成。但跌到這個水平,賣家已開始惜售,形成好淡爭持,交投非常疏落。
 
現在市場正在測試,純靠用家,樓價可在甚麼水平找到支持力。當投資者看到樓價已跌不下去時,就會把手上的餘資再度投入房地產市場。那時,樓價就會見底回升。而當樓價出現升幅時,炒家就會受不住利潤的引誘而再出來炒樓,令樓價進一步上升。然而,這種樂觀的情境是否真會出現,關鍵還得看大環境。如果中國受美國的拖累不多,只是導致經濟增長放緩,而非變成衰退。譬如每年的經濟增長只是從雙位數字跌至五到六個巴仙,那香港也不至太差,仍可能有二至三個巴仙的年增長率。在這種情況下,香港樓市的升勢仍會持續,只是升勢慢一點吧了。
(轉載自2008年4月18日am730C觀點)
 
 
  

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