不利賣方的形勢愈來愈明顯

從去年12月至今年2月,整整三個月,買家觀望不前,賣方則依然極度看好後市,不斷反價封盤,雙方頓成僵持之局,樓宇買賣成交不斷萎縮 (過往三個月情況,讀者及資深地產代理從業員地先生有第一手資料,謹將他的來信列為附文)。但踏入三月,形勢開始變化,朝著不利賣方的方向發展:

 

1.      放盤量大増:我們的太古城分行,自3月1日至17日,就收到太古城出售盤230餘個,出租盤70餘個,相對於2月底,増幅超過30%;我們的杏花邨分行,同期收到杏花邨出售盤80餘個,出租盤10餘個,増幅亦超過30%;我們的沙田銀禧分行,同期每日所收到的出售及出租盤,每日平均總有四、五個;沙田第一城的放盤量由二月底的600餘個増加至目前的1,100餘個,増幅接近七成;十大住宅屋苑現時的供應量,較二月平均増加29%;

 

2.      本月迄今所收的放盤之多,無論是絕對數目還是相對増幅,都是近年罕見。這些放盤,部份來自早前封盤的賣家,部份來自原本不打算賣或不打算此刻賣的業主;

 

3.      不少業主對放盤情況顯示前所未見的高度關注,久不久就致電給經紀,甚至親臨地產代理公司的分行,垂詢進展,想了解近日為何這麼少人看樓及買家的反應;

 

4.      小部份業主開始擔憂未來的經濟和樓市前景,主動減價3至8%;

 

5.      看樓客中,超過九成乃租客,買家都不知往哪裡去了。

 

一方面需求減少 (具體表現是買賣成交量大減,買家客及其看樓量大減),另一方面是供應大増 (具體表現是放盤量大増),供過於求,再加上業主們的心態已從極度樂觀轉變到有點悲觀及恐懼,樓價有向下調整之虞。事實上,小部份業主已自動調低叫價。樓市已明確進入整固期,未來結果大概不外兩途:整固之後,於今年稍後時間樓市再進入上升軌,買賣成交量大増,樓價再度上升,然後見頂回落;樓價於今年一、二月已見頂,樓市開始相對漫長的調整期,樓價大回小漲,直至循環完結。

 

哪一途可能性較大?那將取決於美國的次按及衰退和中國的宏觀調控的發展,兩者愈嚴重愈惡化,則後一途的機會就愈大。以目前情況判斷,美國的次按及衰退,是趨向嚴重化及惡化。

 

過往大半年,買家中的炒家比例偏高,而相當部份物業入貨價偏低 (當然是相對而言),一旦他們投入卸貨行列,獲利回套的貨源將源源不絕,不但貨多,而且減價空間特大。意欲放盤的賣家,要注意這點。

 

不知大家有沒有注意到,最近一、二個月,不少地產發展商的最高領導人 (通常是主席) 被記者問及未來樓市,都說好,樓價升幅最少有10%。可圈可點是「10%」,這個幅度較絕大部份大証劵公司或投資銀行的地產評論員所提及的未來二年升幅超過50%低很多。看來有看淡後市之嫌的,似乎不僅止於長實。

 

我說過,去年下半年以來的樓價起動,動力來自香港股市,而香港股市的動力,又來自國內股市。現在無論是香港股市還是國內股市,都七零八落,對香港樓市的不利,不言而喻。

 

附文

 

王文彥先生,

 

先感謝王先生在文章專欄處發表《對市場上一些樓市看法的看法》,文內論點一語中的,亦有部份是本人心聲,我希望該文章能令更多的香港人重新建立一個較清晰的思維去看樓市,不要受所謂「市場分析家」的亂吹而誤做決定。

本人今天來信發表一下在農曆新年後,我對樓市氣氛的第一手親身經歷。

 

樓價由去年2007年7月一直急升到12月,不少屋苑均已錄得超過30% 或更多的升幅。本人發覺,很多業主寄望農曆新年後市況會更好,加上07年經濟好景,造成12月的傳統旅遊旺季比以前更加暢旺,業主情願外遊散心也不願開門給「未到價」的買家睇樓。地產經紀見到業主陸續反價封盤,就順水推舟跟業主打好關係,於是跟業主說大家都看好後市,更把業主的單位捧上半邊天,業主對奉承說話則非常受落兼且開心到差點識飛。很多業主相信本港樓市會受惠於農曆新年後的加人工潮、外資流入或美國減息效應。今次封盤潮長達3個月,由2007年12月到2008年2月的農曆新年。

 

農曆新年過後,市場上睇二手樓的買家並沒有業主或經紀預期中的雀躍。發展商的一手貨尾單位以略高於市價或不太離譜的開售價放售,買家情願購買發展商不會反價的一手貨尾單位也不願追價購買那批經常反價的業主盤,市場上一手樓盤的成交比重於2008年的1至2月確有明顯上升。

 

發展商貨尾幾近清倉,有少數業主見市場上供應短缺 (某些人強調是「供應斷層」),於是以「發展商都賣呢個價」為由,再把單位叫價提高,理由係只要自己的單位賣平過發展商,例如平上10%,買家就會流向二手市場,業主在市場缺貨的情況下就能更輕易地以「好價」賣出二手單位,如業主於2005年9月高價購入單位,已經能於今年平手或微賺離場。

 

農曆新年過後,先前封了盤的業主都把單位的叫價調高並於市場重新放售,但可惜現在的買家比起從前,即1997年時更加理智和克制,我相信其理由係大部份有能力買樓的人都曾經經歷過97年的慘痛教訓,「高追」買樓坐艇的日子絕不好受。

 

市場資訊發達,有線電視的《樓盤傳真》,星島日報及經濟日報的地產版等等,市民能輕易從流通的資訊網絡中獲取有關知識。如要獲取屋苑的成交紀錄,打開電腦上網查詢就易過借火,即使遇上有地產經紀不願告訴客人有關屋苑的成交情況,客人都能自行上網查詢。

 

買家眼見業主叫價強硬,成交價亦只有愈買愈貴,錯過機會便要用更高的價錢去買另一個單位,醒目買家一於「你有你反價,我有我觀望」,市場睇樓的氣氛遠不及2007年年尾,各區的地產經紀均陸續收到業主來電查詢「點解無客睇樓?」

 

市場上的「分析家」、測量師行、銀行、發展商和地產代理,每次記招都強調看好樓市,搬出很多實質數據及專有名詞,常見的有:

 

1.            套股換樓

2.            外資擁港 (香港係避難所)

3.            直通車效應

4.            奧運效應

5.            負利率重臨

6.            通脹重臨

7.            中國大陸因雪災而放寬宏調

8.            市民的供款佔入息比率 (負擔比率) 還有上升空間

9.            銀行水浸

10.         供應斷層

11.         全球注資救「次按」

12.         美國並未出現經濟衰退

 

時至今日,市場上的大好友仍堅持上述的12個或更多的睇好理由,但我對上述各點均有保留,原因如下:

 

1.            套股換樓  只是地產經紀或地產大好友一廂情願的想法,誰說套股後就一定要換樓? 套股換錢或換金不可以嗎? 正如王先生所講:「今時今日不同的投資市場都危機四伏,房地產市亦居其中,胡亂投資,損失可以較貶值更慘重 . . .」我看不少人已選擇先套股獲利,再部署投資策略。現今二手樓價仍然企硬,要尋「筍盤」並非易事,投資者一動不如一靜。

 

2.            外資擁港 (香港係避難所)  外資幾時都有資金在香港,但何解未見外資積極起動? 股票市場似乎還未見到有外資大舉參與買入。即使有外資擁港,只要不買入固定資產或股票,外資都係「得個擺字」而已,「外資」似是謀定而後動吧。

 

3.            直通車效應  我相信中央要等港股在累積一定跌幅後才會替「直通車」開綠燈,直通車乃國內排洪或即時救港的秘密武器。

 

4.            奧運效應  概念不可信,香港的「迪士尼效應」死過唔少人, 誰說A股市場要爆煲就一定能等到奧運過後?

5.            負利率重臨  治標不治本,美國政客企圖拖延次按風暴再發生的時間。

 

6.            通脹重臨  本港薪酬加幅追不上通脹重臨,加上美元貶值乃意料之內,港元和美元掛鈎,美元貶值將拖低港元匯價,外資在港投資物業的意慾將受影響。

 

7.            中國大陸因雪災而放寬宏調  呢個我同意,沒有意見。

 

8.            市民的供款佔入息比率(負擔比率) 還有上升空間  所謂市場分析家,還喜歡套用1997年的負擔比率去跟今天的正常情況作比較。在1997年時買樓的人心態較今日瘋狂,而且毫無理智可言,供款佔入息負擔比率可以係9對1,即月薪的90%份拿了去供樓。市場分析家嘛,我不明白何解供款佔入息比重以50%對50% 為分水嶺,假設A君月入2萬元,每月供樓1萬元,一家大細的日常生活能夠依靠餘下的1萬元嗎? 我認為,供款佔入息比率應該以40%對60% 為極限就變得更合情合理。

 

9.            銀行水浸  香港貧富懸殊的情況在呢10年來只有愈來愈嚴重,真係想知道究竟有幾多錢係屬於哥班有錢佬。據聞本港80%的財富只落在該20% 的人手上罷了,真正有錢買樓的人又有幾多個? 30歲以下的人要自置物業,很多人仍要問阿媽借首期。

 

10.         供應斷層  如王先生所講:「. . . 本港去年一手私人住宅落成量降至10,500個,創36年新低,貨尾量則減至10,000個,創7年新低,但該局數據亦顯示,截至去年12月底本港建築中單位47,000個,其中2,000個已預售,連同現樓貨尾10,000個,未來供應多達55,000個,中短期供應充裕,不存在斷層 . . .」說的好,踢爆「斷層謊言」 !!!

 

11.         全球注資救「次按」 美國大選在即,其政客企圖拖延次按問題至2008年年尾,差不多同一時間,加拿大減息和澳洲停止加息,種種跡象顯示次按的影響正在不斷擴散和蔓延。曾有財經書刊說過,美國「次按」的損失,只相當於美國在波斯灣地區、阿富汗及伊拉克的總軍費,即2兆億美元的一半而已。很多人仍不知道,「次按」所造成的嚴重後果非那1兆億美元的損失,而是「信貸收縮」效應,現有65% 美國人借貸渡日,日常生活依靠貸款,如今放款機構收縮信貸,那美國人豈不是連生活費都成問題?

 

12.         美國並未出現經濟衰退  美國已經步入經濟衰退,股神巴菲特坦言。在全球經濟一體化的情況下,美國出事,全世界甚至香港都不能獨善其身。港元始終和美元掛鈎,美元貶值勢必拖低港元匯價,若要港元跟美元脫鈎,所造成的衝擊可想而知。估計香港於未來將處於進退兩難之局面。

 

有人認為,香港背靠祖國,受中國的影響多於美國,我絕不同意這點。

 

早年和家人去加拿大探親,當地大部份的商品已經是Made in China,親友告知美國的情況如是,換句話說,中國替美加以至世界各地都提供了價廉物美的商品,若美國經濟被「次按」拖垮,美國人不願消費,中國的商品怎能接到訂單? 到時中國將會賺少很多錢,經濟增長會放緩。至於香港背靠祖國 . . . . . . 相信也不用我多說了。

小弟一時意興,於文內發表個人的一點愚見,我同意以香港目前的內部因素而言,除豪宅外,樓價仍屬健康水平,不過在全球經濟一體化的大前提下,香港作為國際金融中心,受到外圍因素左右的影響也是必然的事實,作為地產經紀,我怎能不知世界經濟大事 ?

 

最後我的看法是:香港的樓價將於2008年到頂,應該捱不到今年12月。

 

做地產經紀,市靜市旺都要開飯,我狠心的叫客人買樓我才不會餓死; 但若我將以上種種看法都告知客人,客人只會跟我講聲:「唔該晒! 多謝晒!」就走人,到時我就會因做不到生意而餓死,真係「人在江湖身不由己」呀! (霎時好灰)

 

套用謝賢程博士一句說話:「市場分析家回頭是岸。」

 

(或者本人都要回頭是岸吧! 地產經紀幫客人做分析就一定餓死! 一笑。)

 

地先生

5-3-2008.

 

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