樓市將如何受美國經濟影響

美國經濟正步向衰退,這已是大部分美國人已可感覺得到的事實。政府與個別學者仍企圖否認這個事實,是不想民間出現恐懼情緒,以致有過度反應,令政府的救市措施更難產生積極效果。但作為個別的投資者,就不應對後市有太多的幻想,以免作錯決定,自招損失。
 
於香港的樓市而言,美國經濟衰退的第一波已經衝至。由於股市已大幅回落,市場開始擔心樓市是否可以倖免於難,故採取觀望的人日多。農曆年之後,市場的交投量一直無法恢復到假期前的水平。
 
現時,市場上的短線投機者已經減少,剩下來的,主要是用家和長期投資者。由於入市的人比前減少,交投量比假期前少了三成半,樓價亦無法維持原有的升速,出現了好淡爭持的現象。
 
於業主而言,他們覺得本地的因素對樓市依然有利,所以對後市仍抱有希望,不肯輕易在價格上作讓步。據前線的營業員匯報,他們手上不是沒有準買家願意落訂,只是追價不及之前勇猛,未能一下子滿足業主的奢望。
 
現時市場不是完全沒有成交,只是交投比前疏落,但成交價仍維持在高位,甚少出現削價求售的現象,出現這種現象的原因,是業主都不急於套現。業主覺得,把錢放入銀行只有一厘多不足兩厘的利息收入,不如把樓出租,也有三至四厘回報。若套現得把錢投入股市,則面對的風險不比樓市低。所以,現時很難說服業主減價,樓價就是在這種情況下高居不下。
 
另一方面,對大部分用家來說,他們經濟環境正不斷改善,工資的水平正在上升,搵工跳槽亦比前容易,令他們感到自己應有能力去改善居住環境。此外,租金的升勢仍未見放緩跡象,選擇租樓看來並不明智。加上按揭利率已低至三厘,供樓的利息負擔比租金還要低,故市場上不乏棄租轉買的用家。
 
從以上的情況來推斷,第一波的衝擊浪仍未足以對樓市產生實際的負面影響。我估計,今次好淡爭持的結果會由賣方勝出,樓價很有機會在消化一段時間後又再恢復上升。屆時,投資者又會再度入市,市場的氣氛又再恢復樂觀。
 
然而,美國的衰退最終會影響美國人的消費能力,美國對入口貨品的需求會日漸減少,中國的出口亦無可避免會受拖累,中國對香港的商業服務的需求亦可能會減少,影響香港的經濟增長。但這一波的衝擊浪比較間接,要衝到香港,直接影響到普通人的收入,可能是一、兩年之後的事;期間會有很多新的變數,投資者宜密切關注,在看清楚形勢後,再作出相應的投資部署。
(轉載自2008年3月18日am730C觀點)

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