市場不會長期失效

近年大陸樓價急升,已升得與一般人的購買力脫節,但發展商卻仍在一窩蜂地搶著建高價的豪宅,完全不理社會的實際需要。有人認為,這種情況代表市場機制已經失效,中央政府必須插手干預,撥款興建廉租屋,以協助解決基層的住屋問題。
 
我其實並不反對在市場機制一時未能發揮作用時,由政府出手去解決一些燃眉之急,但我不認為中國應該走住房福利化的老路,解放後三十年在這個方面的努力,早已證明成效不彰。同樣是三十年的時間,改革開放後,中國人的居住環境,卻因行市場經濟,得到高速的改善。
 
現在出現的問題,不是居住環境已停止改善,而是有一部分人改善得多,有部分人改善得少,有部分人甚至不知甚麼時候才輪得到。因此,輪不到的會嘈,富同情心的會為他們吶喊,政府會覺得自己得出手干預。
 
其實,即使由政府出手,一樣會有先後次序問題,總不能一朝醒來,大家都可以搬進同樣大小,同樣質素的樓宇。市場以出價能力決定這個次序,政府以政策的偏頗來決定這個次序。
 
地產商喜歡建豪宅,是因為現時豪宅賣得快,價錢賣得高。當要買豪宅的人都買飽了之後,地產商就會把注意力放去其他市場。香港在七、八十年代,地產商都不喜歡建豪宅,因為當年買得起豪宅的人少,最暢銷的反而是四五百呎的小單位。
 
可見商人是不會只為高收入的人服務,而不理其他市場的。在非樓宇市場,香港有名牌專門店,亦有女人街;有賣鮑魚的,亦有賣魚蛋的;有做的士的,亦有人做公共汽車的。若不是政府壟斷了基層的住屋供應,不排除有地產商一樣有興趣做。商人的強項是按照顧客的能力製造他們買得起的商品。
 
現在,大陸的地產商一窩蜂的興建豪宅,將來如果賣得不好,他們就會改建其他市場更有需要的樓宇。政府若是不想地產商投資失誤,造成資源浪費,應為市場提供多些訊息,譬如豪宅的空置率有幾高?現在正在興建的豪宅有多少?社會上有能力買豪宅的住戶有幾多?以及現時買豪宅出租能有多少回報等?有了這些訊息,投資者與地產商就不會盲目亂作投資。
 
市場對錯誤投資者一定會作出懲罰,地產商若是亂建豪宅,最終只會自招損失,他們一定會修訂他們的投資策略。只有那些不用擔心會蝕入自己荷包的官員,才傾向死不悔改,只要大權在手,就堅持自己的政策是正確的。這樣對社會造成的禍害,往往比市場的一時失效更大。
(轉載自2008年3月14日am730C觀點)