對市場上一些樓市看法的看法

踏入2008年,機中有危,危中有機,在樓市中該如何投資置業,市場看法紛紜,有需要爭論一下,尋找真相:

 

1.          業界人士普遍表示,在人民幣加快升值和本港各專營事業加價下,通脹持續升溫,加上負利率重臨、薪酬調升、外資流入及樓宇新供應緊張,在在都對樓市樓價有利。但細思之,我覺得又未必盡然:市民積蓄在貼近「零息」和通脹雙打擊下,購買力勢將萎縮,最終樓市繁榮不保,負利率祇會為本港資產市場 (尤其是樓市) 帶來短暫的繁榮;樓市不會因單一因素 (例如負利率) 而起動,它同時亦受其他因素影響,例如股市、次按、外圍經濟氣候及置業者的購買能力;從負擔能力來說,目前香港的樓價已經處於歷史高峰 (相對於最高百分之十的家庭收入,去年一手新樓平均價格已高達14.5倍,較97年的12倍還要高),低利率及負按揭利率不足以長期確保樓價祇升不跌,更不足以確保樓價在未來二年大升;運輸及房屋局資料顯示,本港去年一手私人住宅落成量降至10,500個,創36年新低,貨尾量則減至10,000個,創7年新低,但該局數據亦顯示,截至去年12月底本港建築中單位47,000個,其中2,000個已預售,連同現樓貨尾10,000個,未來供應多達55,000個,中短期供應充裕,不存在斷層、緊張。落實合併的港鐵,將加快推出手中住宅項目的二萬餘個單位,市場供應將更形充裕。

 

2.          不少人認為,今年是美國大選年,執政的共和黨布殊府不會希望經濟疲弱,必然盡力救市,預料聯儲局將一再大幅減息,影響所及,本港負利率將更嚴重,勢必刺激樓宇、股票等資產價格持續上升。我的看法稍有不同,美國經濟病入膏肓,經濟衰退已成定局,問題祇是衰退有多嚴重及持續有多久,不管怎樣減息,股市及樓市祇會短暫興旺,最終仍將打回原形。個人估計,樓價很可能在今年見頂,未來三年內跌穿今日購買價的機會率相當高。

 

3.          許多人認同美國經濟不好,但認為中國大陸這邊獨好,香港背靠祖國,亦可獨善其身。這種看法不無偏頗,在貿易、金融環球一體化的今天,當美國這個全球最大經濟體出事,大陸和香港都不可能置身事外,頂多是受影響的程度稍減和影響滯後,一月的股場大跌市當是這種失當看法的晨鐘暮鼓。

 

4.          不少地產代理及証券分析員極度看好樓市,他們預測在2009年底前,本港住宅樓價會大升五成 (豪宅升幅則更為可觀),屆時香港樓價將超越97年高峰期水平。對這種看法,我十分有保留:首先,他們似乎忘記了有次按、國際經濟衰退及國內宏觀調控這回事;就算沒有上述問題,僅以香港現時樓價之高,要再升50%,香港有多少人的購買力所能及?謂豪宅升幅更可觀,就更難成立,根據差餉物業估價署的統計數字,去年底港島區1,0001,700呎豪宅,平均呎價$11,453,較2006年的$8,021上升43%1,700呎以上的豪宅,平均呎價為$19,451,較2006年的$10,401大升87%。就算未來兩年升幅僅為60% (沒這個幅度,何來「更可觀」?)1,700呎以下的豪宅,平均呎價將為$18,3251,700呎以上的豪宅,平均呎價將為$31,122,等而上之,西九龍凱旋門至尊門高層單位呎價將達$52,800,山頂施勳道天比高豈不要每呎$96,000,上述價格在未來兩年有可能嗎?豪宅已升得很過份,未來升幅會遜於中下價樓!

 

5.          物業代理及投資銀行的經濟分析員普遍認為,利率趨跌及供樓負擔減輕,等於置業者購買力提高,樓市因而必然暢旺,樓價必然大升。他們亦普遍相信,一旦銀行存款利率跌至近零,甚至祇低於通脹率,一般市民將大舉將現金從銀行抽出,轉而購買股票或物業,以追求更高的回報。這些表面言之成理的推論未必成為事實,因為今時今日不同的投資市場都危機四伏,房地產市亦居其中,胡亂投資,損失可以較貶值更慘重,受過97一役教訓的市民,說不定寧願持盈保泰,寧願一動不如一靜。

 

6.          為了支持他們樓市必然大好,樓價必升的觀點,許多大好友不厭其煩地羅列了現時許多利好因素,但他們忘記了有物極必反這回事,有「變是永恒」這條規律。現時的通脹、負利率、薪酬調升、企業盈利、外資流入及樓宇供應緊張等利好因素,一旦步入經濟衰退,便逐漸不再存在,最低限度大幅舒緩,根據此等利好因素立論的種切頓時落空!

 

誰的看法正確,最終將取決於美國的經濟衰退及中國的宏觀調控,看它們有多嚴重,會持續多久!

 

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