樓價升幅與GDP增長

與一位在大學任教的朋友談起樓價，他認為香港的樓價已升得過分，因為去年香港GDP的增長在5.6%左右，但樓價卻升了超過15%。所以，他對我預期樓價在08年還會大幅上升的看法很不以為然，他認為我是因為從事地產代理行業才唱好樓市的。我無意為自己評市的出發點辯護；但他那種以GDP增長幅度來評估樓價升幅的方法實在 “sim­ple and naive”。世界早已不按這種方式運行久矣，他竟然還迷信象牙塔裏的理論，實在令人詫異。
 
長遠而言，樓價的確與GDP增長有一定的關係，因為GDP的增長反映人們利用土地能力的提高，那麼土地的價值自然可伴隨GDP一起提升。再者，GDP的增長可以帶動人均收入增加，人均收入增加後，人們負擔樓價的能力才可以增加，因此，經濟增長確是樓價上升的客觀基礎。
 
然而，GDP是以「一時」的經濟增長數據作統計；但樓價反映的卻是財富擁有者「多年」積累後的心態。前者小，後者大，小怎能影響大？
 
今天，我們世界的特色是：金融經濟的規模已比實體經濟的規模大。原因是人類的生產力已超過消耗能力，故資產在不斷積累，多餘的資金卻無法流回實體經濟，因為實體經濟早已產能過剩。
 
在這種情況下，擁有積累起來資產的人都積極尋找最佳的資產儲存模式，以盡量保持自己的財富在將來的購買能力與再投資能力。人們最擔心的，是自己努力積累起來的財富因儲存方式不當而不斷貶值，逐漸失去了原有的購買能力與投資能力。
 
以外匯買賣為例，大部分的成交已與進出口貿易的需要無關，而是源自資產擁有者不斷改變資金儲存方式，以爭取升值避免貶值的投資需要。貿易的需要是「一時」的需要，而理財的需要卻是多年積累的需要。何者大？何者小？不難找到答案。
 
房地產是世人儲存財富的主要模式之一，在歷史較長的都會，可說是百年積累，價值遠超當年的GDP。因此，GDP對樓價的影響只是一時的，相對微小的。如果人們普遍地感覺到房地產已不是當時的財富最佳儲存模式，而想改投別的項目的話，那就任你當年GDP增長多高，房地產價格一樣無法增長。相反，若是大多數人預期樓價還會上升，人們就會增加他們資產中房地產的比重，賣了別的資產項目，改投房地產。在這種情況下，房地產價格的升幅就可以遠超GDP增長。
 
我是一個連GDP應如何計算也弄不清楚的人（經濟學家也眾說紛紜），我對後市的評估，是基於對投資者主流心態的評估。我的智慧遠不及大學學者，我比他們優勝的地方是比較接近市場，較易了解投資者的取向。
(轉載自2008年01月08日am730C觀點)