北角村改規劃的含意

規劃署決定大幅降低北角村的地積比率,又把建築物的高度限制在80米之內。環保團體對此表示歡迎,認為這將有助減低屏風效應,讓區內空氣容易流通,及增加區內其他居民看到海景的機會。不過,地產界人士卻認為,降低密度令珍貴的土地資源無法充份利用,政府的收入可能因此少了過百億。我雖然亦屬地產界,卻支持規劃署今次的決定。我一點不擔心政府從土地方面的收益會因而減少,因為社會上有多少資金流入地產方面,取決於社會的整體經濟環境,而不是取決於政府推出些甚麼土地。在經濟好的時候推出的次級土地,隨時有機會賣得比經濟差的時候推出的一級土地更高的價錢。
 
現時,香港的經濟環境不俗,庫房水浸,政府不愁沒有收入,應利用這個條件為香港人締造更理想的居住條件。
 
北角村這塊地賣得來的錢雖然少了,但地產商一定會找其他機會再把錢送給庫房(競投其他可供選擇的土地)。
 
北角村的發展密度降低了,將來建出來的樓宇就可以提供更佳的生活質素,應更受市場歡迎,每呎樓面地價應賣得更高的價錢。
 
因此,降低發展密度絕對不會影響地產商競投這塊土地的意欲。
 
我估計,規劃署將來推出新土地時都會沿用同樣的取態,就是不用盡最高的地積比率,以降低香港市區的密度,這無疑可減低市區的壓逼感,令居民有更多的機會見到陽光以及享受自然風吹。
 
然而,隨著發展密度的降低,將會有更多的人需要遷往新界居住,令交通的負荷增大。屆時,汽車的排污會增加,市民的交通費亦會增加,社會亦需花更多的資源於道路建設上。這對環保也沒有好處。因此,城規會在制訂市區的發展密度時,必須全方位考慮,不能簡單地以為密度愈低一定愈好。
 
香港過去的市區密度雖高,高樓大廈密佈,但他們很集中,留下大量土地給我們作郊野公園。如果我們學歐美國家那樣,大量興建一兩層高的平房,我們的建築物覆蓋面就會大大提高,而郊野公園的面積將被迫縮小。因此,香港不能盲目地去追求低密度。
 
此外,由於市區內原有的建設都是高密度的,當新發展的地區改用低密度之後,舊區的環境就會相形見拙。令新買家會喜歡買新樓多過買舊樓、令舊樓的業主較難套現,即使賣得出,也賣不得好價錢。
 
因此,城規會在調整規劃準則時,適宜緩進,不可急進,以免對既得利益者造成太大的傷害。
(轉載自2008年01月07日am730C觀點)