一個週期可升數倍

香 港 樓 市 9月 轉 角 ， 兩 個 月 裡 已積 累 了 不 少 升 幅 ； 但 我 在 昨 天 的 文 章 中 仍 說 ， 現 時 入 市 尚 未 太 遲 ； 有 讀 者 問 我 有 何 根 據 ？ 是 否 因 為 自 己 做 地 產 代 理 ， 為 多 做 些 生意 ， 才 拼 命 鼓 勵 別 人 入 市 。
 
老 實 說 ， 如 果 純 為 了 多 做 生 意 ， 我 應 該 悶 聲 發大 財 ， 無 謂 讓 這 麼 多 人 知 道 樓 市 已 經 轉 角 。因 為 ， 一 旦 業 主 知 道 樓 市 轉 角 ， 就 會 紛 紛 反 價 ， 地 產 代 理 要 促 成 交 易 就 更 為 困 難 。 所 以 ， 很多 前 ?的 營 業 員 都 勸 我 莫 把 樓 市 說 得 太 好 。 不過 ， 我 是 一 個 實 話 實 說 的 人 ， 好 就 說 好 ， 不 好 的 時 候 ， 我 一 樣 會 不 顧 對 自 己 的 生 意 有 何 衝 擊， 把 實 情 說 出 來 。
 
我 認 為 樓 市 還 會 再 升 ， 有 以 下 多 個 原 因 ： (一 ) 樓 市 之 前 受 新 盤 減 價 衝 擊 ， 已 調 整 了 將 近 兩 年 ； 在 這 段 期 間 ，有 不 少 用 家 都 延 後 了 自 己 的 入 市 決 定 ， 故 積 累 了 不 少 購 買 力 。 兩 年 裡 的 積 累 ， 不 可 能 在 兩 個月 裡 就 耗 盡 。
 
(二 ) 樓 價 在 一 個 周 期 裡 ， 升 幅 都 數 以 倍 計 ， 但 今 次 樓 市 自 03年 復 甦 至 今 ， 升 幅 連 一 倍 都 未 夠 ， 以後 應 還 有 不 少 上 升 空 間 。
 
讀 者 不 妨 回 顧 一 下 歷 史 ， 六 十 年 代 中 ， 美 孚 新 村 不 外 數 十 元 一呎 ， 至 七 十 年 代 初 ， 已 升 到 三 百 多 元 一 呎 ， 升 幅 超 過 5倍 。 七 十 年 代 中 ， 太 古 城 開 盤 ， 訂 價 只 二 百 元 一 呎 左 右 ， 至 八十 年 代 初 ， 已 升 至 千 二 元 一 呎 ， 升 幅 亦 超 過 5倍 。 康 怡 花 園 在 八 十 年 代 中 開 盤 ， 呎 價 只 有 五 六 百 元 ， 到 九 七前 夕 ， 康 怡 樓 價 已 升 至 七 千 多 元 一 呎 ， 升 幅 高 達 10倍 。
 
由 此 可 見 ， 升 十 多 個 百 分 比 ， 在 樓 市 中 只 屬 「濕 濕 碎 」 ， 不 應 因 此 而 妨 礙 入 市 的 決 定 。
 
(三 ) 過 去 ， 香 港 的 經 濟 增 長 ， 動 力 主 要 來 自 輕 工 業 產 品 出 口 ， 增 值能 力 有 限 。 現 時 ， 香 港 已 改 為 以 金 融 業 為 主 導 ， 增 值 能 力 已 今 非 昔 比 。 單 是 從 港 交 所 每 日 交投 量 的 升 幅 去 看 ， 就 可 知 道 其 增 長 速 度 可 以 去 到 甚 麼 水 平 。 土 地 的 價 值 ， 源 自 當 地 人 民 使 用土 地 的 能 力 。 如 果 把 土 地 用 來 耕 種 ， 無 論 怎 樣 精 耕 細 種 ； 每 年 的 產 出 也 相 當 有 限 ， 但 如 果 在土 地 上 搞 工 業 生 產 ， 其 使 用 的 效 益 就 可 以 增 長 數 以 百 倍 。 若 是 進 一 步 在 土 地 上 發 展 金 融 業 ，那 就 只 需 一 張 寫 字 ?， 已 可 以 透 過 互 聯 網 與 全 球 進 行金 融 交 易 ， 其 增 值 能 力 就 難 以 作 上 限 。 香 港 的 土 地 用 途 出 現 了 這 麼 大 的 改 變 ， 沒 有 理 由 不 在樓 價 上 反 映 出 來 。 九 七 之 後 ， 香 港 飽 受 通 縮 之 苦 ， 很 多 人 剛 受 過 負 資 產 的 滋 味 ， 所 以 對 擁 有物 業 仍 有 心 理 顧 慮 ， 這 才 導 致 樓 市 的 發 展 相 對 股 市 落 後 。 但由 於 負 利 率 有 機 會 重 臨 ， 港 人 的 心 態 又 開 始 轉 變 ； 投 資 者 應 認 清 形 勢 的 轉 變 ， 及 早 作 出 部 署。 
 
(轉 載 自 2007年 11月 1日 am730 C觀 點 )