市建局收購應如何作價
市 區 重 建 局 以 歷 史 性 高 價 ， 向 嘉咸 街 業 主 收 購 舊 樓 ， 但 依 然 有 人 認 為 出 價 偏 低 ， 願 意 加 5%作 反 收 購 。 按 市 建 局 的 說 法 ， 他 們 所 出 的 價 錢 已 非 常 優 惠 ， 足以 在 同 區 買 一 個 7年 樓 齡的 新 樓 。 然 而 ， 這 種 作 價 方 式 只 考 慮 物 業 的 重 置 需 要 ， 卻 忽略 了 物 業 潛 在 的 重 建 價 值 ， 作 為 物 業 的 業 主 ， 應 該 有 權 捍 衛 自 己 的 產 權 ， 以 免 本 屬 於 自 己 的利 益 隨 便 受 到 剝 削 。 市 區 老 化 ， 當 然 應 該 重 建 ， 這 符 合 社 會 的 整 體 利 益 ， 故 立 法 會 同意 授 權 市 建 局 作 強 制 性 收 購 。 但 即 使 是 這 種 以 公 眾 利 益 為 出 發 點 的 收 購 ， 亦 得 對 業 權 被 侵 犯的 業 主 (他 們 本應 有 權 選 擇 不 賣 )， 作 出合 理 賠 償 。 業 主 應 有 權 選 擇 ， 以 物 業 的 重 建 價 值 ， 作 為 計 算 賠 償 的 基 礎 。 重 建 價 值 不 易 計 算 ， 最 好 是 以 公 開 拍 賣 的 方 式 ， 去 找 出 市 場 上 願 出價 最 高 的 發 展 商 。 願 意 出 價 最 高 的 發 展 商 ， 一 定 對 物 業 的 重 建 價 值 最 有 認 識 ， 最 懂 得 如 何 去善 用 這 塊 土 地 資 源 ， 這 種 透 過 公 平 競 爭 得 出 來 的 重 建 價 值 ， 小 業 主 才 不 會 懷 疑 。 只 要市 建 局 在 拍 賣 時 ， 在 賣 地 條 件 中 加 入 重 建 時 的 要 求 ， 根 本 可 以 把 重 建 工 作 交 給 發 展 商 ， 無 需自 己 動 手 。 市 建 局 屬 半 官 方 機 構 ， 受 很 多 條 件 框 框 所 限 制 ， 運 作 效 率 一 定 不 如 私 人 發 展 商 。
以 嘉 咸 街 為 例 ， 市 建 局 一 樣 可 以要 求 私 人 發 展 商 ， 保 存 4棟 舊 樓作 露 天 街 市 ， 以 及 在 區 內 設 社 區 活 動 中 心 ， 發 展 商 在 拍 賣 時， 自 然 會 把 這 些 因 素 一 併 考 慮 ， 作 為 出 價 的 準 則 。 不 過 ， 用 這 種 拍 賣 的 方 式 得 出 來 的， 只 是 整 塊 地 的 重 建 價 值 ， 而 不 是 個 別 單 位 的 重 建 價 值 。 要 解 決 這 個 問 題 ， 可 採 用 兩 種 方 法： 一 是 由 小 業 主 之 間 自 行 協 商 ， 以 決 定 各 單 位 佔 總 地 價 的 比 例 。 二 是 由 測 量 師 作 專 業 評 估 ，以 決 定 這 種 地 價 分 配 的 比 例 。
市 建 局 可 以 預 先 公 布 一 批 需 要 重建 的 地 區 ， 然 後 制 定 公 開 拍 賣 的 時 間 表 ， 到 拍 賣 時 ， 如 果 小 業 主 間 已 取 得 一 致 的 地 價 分 配 協議 ， 那 就 照 小 業 主 的 協 議 辦 ； 如 果 無 法 取 得 協 議 ， 那 就 只 能按 測 量 師 的 專 業 評 估 作 分 配 。
現 時 市 建 局 的 賠償 ， 其 實 也 是 由 測 量 師 作 評 估 的 ； 我 建 議 的 ， 只 是 把 這 種 評 估 出 來 的 實 價 ， 化 作 分 配 比 例 吧了 ， 這 種 數 小 學 生 也 會 做 ， 不 會 增 加 市 建 局 多 少 麻 煩 。 按 這 種 方 式 作 市 區 重 建 ， 可 以 利 用 私 人 發 展 商 的 資 源 ， 市 建 局 可 以 精 簡 機 構 ， 省 回 大 量行 政 費 用 ， 而 原 業 主 亦 很 難 不 接 受 由 拍 賣 得 出 來 的 整 體 收 購 價 。 當 然 ， 難 免 有 個 別 業 主 對 分配 比 例 有 異 議 ， 但 這 種 不 完 美 ， 應 屬 社 會 可 接 受 的 範 圍 。 在 得 到 社 會 的 大 體 支 持 下 ， 香 港 市區 重 建 的 速 度 當 可 加 快 。
(轉 載 自 2007年 10月 26日 am730 C觀 點 )
