樓市利淡因素悄然而降

 土地註冊署的物業買賣成交資料通常反映市場早前一個月的物業買賣狀況 最近我將土地註冊署今年1月及2(亦即反映市場去年12月及今年1月)的十大屋買賣成交作一比較,詳情如下表:

 

 

200712月十大屋邨的買賣成交比較

  屋邨

登記成交宗數

登記成交總值(百萬元)

每呎平均成交價()

1

2

增長率(%)

1

2

增長率(%)

1

2

增長率(%)

  香港

 

 

 

  太古城

75

101

35%

337

466

38%

5,356

5,496

2.6%

  海怡半島

45

39

-13%

170

138

-19%

4,271

4,181

-2.1%

  康怡花園

33

64

94%

104

210

102%

4,513

4,502

-0.2%

  杏花邨

29

33

14%

100

107

7%

4,599

4,406

-4.2%

  九龍

 

 

 

  美孚新邨

97

129

33%

265

392

48%

3,404

3,562

4.6%

  黃埔花園

64

58

-9%

189

175

-8%

4,168

4,275

2.6%

  麗港城

30

51

70%

76

134

76%

3,389

3,438

1.4%

  淘大花園

32

32

0%

41.2

41

-1%

2,724

2,735

0.4%

  新界

 

 

 

  嘉湖山莊

102

93

-9%

119

110

-8%

1,673

1,677

0.2%

  沙田第一城

44

80

82%

62

116

87%

3,093

3,072

-0.7%

  總 

551

680

23.4%

1,463

1,887

29%

 

 

 

  來源:土地註冊署日誌簿(memorial day book)

 

市場1月的買賣,無論在成交宗數還是成交總值,平均都較去年12月增二、三成,但每呎平均成交價則窄幅上落,基本上橫行,這些資料進一步印証了<<最近樓市幾個特別現象>>一文第一點的觀察。

 

近日全球股市出現小型股災,不少人將之歸咎於內地A股的暴瀉,觸發全球股市大跌,但市場主流意見則認為是因為日圓轉強及套利交易(carry trade)平倉,大量借日圓入市套利者拋售股票套現及償還日圓借款而導致大跌市。

 

日圓長期維持超低利率(過去多年為零利率,去年下半迄今年二月,才加息兩次,令利率升至0.5%),是引發全球資金泛濫的重要原因之一,現在看來,隨著日本經濟復甦日漸強勁,通脹不免亦蠢蠢欲動,為遏制通脹及使利率「正常化」,日本央行漸進式加息將會成為趨勢。這種推論若離事實不遠,過去多年資金泛濫的現象可能日漸此情不再,這對股市及樓市的不利,是不言而喻的。

 

匯豐控股由於去年美國樓市第四季明顯放緩及美國匯豐融資的按揭資產質素於去年第二季起轉壞,較早時候宣布要將去年貸款減損撥備增加至106億美元,升幅近36%。匯控的遭遇,說明了一些什麼問題呢?我認為最低限度是美國經濟走下坡的警號。

 

     聯儲局前主席格林斯平於上月預測美國可能在今年底出現衰退,現任主席貝南奇則立刻出面唱好,認為美國經濟仍處於黃金歲月。兩位主席對美國經濟前景看法大相逕庭,你信哪一位?我就相信格林斯平多一點,不在建制,看問題比較超然,更何況連不少有份量的經濟分析員都認為,美國正處於物業市場從興旺走向蕭條的周期,而現在僅僅是蕭條的開始!房地產市場在去年 (特別是第四季) 的大幅調整,已經拖低了美國經濟的增長。美國經濟,縱使不是步入衰退,疲態漸應該是不會有多大爭議的。

 

回到香港,我赫然發覺踏入豬年,萬餘個一手樓貨尾盤悄悄減價促銷。在去年,一手樓貨尾價格平均已減二成,最終價格較二手樓高一、二成,有的甚至貼近二手樓樓價,現在再減一成,價格已完全貼住二手樓價格。05及06兩年,你還可以說地產發展商惜售,重價不重量,但觀乎他們近日唱高開低,他們的銷售政策似乎默默地起革命,今年他們大有可能重量不重價。果如此,二手樓的小業主可要小心了,在發展商進一步割價大量銷貨下,市場整體樓價不免受累,會有所下調。

 

上述利淡因素,暫時仍不足改變今年樓市穩中稍好的基本格局,但大家最好居安思危,投資理財謹慎一點。

 

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