52%業主供完樓後市上升潛力大

常 聽 到 這 樣 的 埋 怨 ， 香 港 的 樓 價 高 ， 香 港 人 的 收 入 大 部 分 都 拿 去 供 樓 ， 沒 有 餘 資 去 消 費 ， 導 致 香 港 人 的 生 活 難 以 改 善 ， 而 零 售 業 也 因 此 無 法 興 旺 起 來 。 今 次 公 布 2006年 中 期 人 口 統 計 數 字 ， 顯 示 以 上 的 埋 怨 完 全 不 能 成 立 。 
原 來 ， 香 港 一 百 一 十 七 萬 個 擁 有 自 置 居 所 的 家 庭 中 ， 52%已 供 完 樓 ， 再 沒 有 每 月 還 款 的 需 要 ， 他 們 的 收 入 已 全 部 可 以 自 由 處 置 ， 可 以 拿 來 改 善 生 活 ， 亦 可 以 作 其 他 投 資 。 即 使 是 餘 下 來 的 還 需 供 樓 的 住 戶 ， 每 月 供 款 佔 收 入 的 比 率 的 中 位 數 也 只 是 29%， 比 全 球 性 的 30%還 要 低 。 因 此 ， 說 香 港 人 供 樓 比 別 處 辛 苦 ， 完 全 不 符 合 客 觀 的 統 計 。 
九 七 年 樓 市 泡 沫 爆 破 之 前 ， 我 已 多 次 提 醒 香 港 人 ， 樓 市 已 存 在 危 機 。 因 為 ， 當 時 香 港 人 迷 信 樓 市 可 以 長 升 長 有 ， 有 一 點 餘 資 的 都 拿 來 作 地 產 投 資 ， 大 家 手 上 已 是 有 樓 無 錢 ， 如 果 突 然 有 人 急 需 錢 要 賣 樓 ， 他 的 樓 找 誰 來 買 ？ 
因 此 ， 判 斷 樓 市 趨 勢 的 一 項 有 效 方 法 ， 是 看 人 們 手 上 究 竟 是 錢 多 ， 還 是 樓 多 ？ 如 果 人 們 手 上 是 錢 多 樓 少 ， 樓 市 當 然 還 有 潛 力 再 升 。 如 果 人 們 手 上 是 樓 多 錢 少 ， 後 市 的 升 幅 已 相 當 有 限 。 
現 時 ， 香 港 已 有 52%的 業 主 供 完 了 樓 ， 其 他 還 在 供 的 ， 相 信 也 有 不 少 已 供 得 七 七 八 八 ， 這 批 人 都 是 未 來 樓 市 的 潛 在 買 家 ， 因 為 他 們 賣 出 現 有 的 物 業 後 ， 收 入 大 部 分 都 可 自 行 處 置 ， 無 需 退 回 給 銀 行 ， 如 果 拿 來 作 新 樓 的 首 期 ， 大 有 條 件 可 以 住 好 點 、 住 大 點 。 
香 港 在 七 、 八 十 年 代 興 建 的 樓 宇 ， 大 部 分 都 屬 四 、 五 百 呎 的 細 單 位 ， 只 適 宜 用 作 首 次 置 業 的 踏 腳 石 ， 大 部 分 人 對 居 住 環 境 都 不 太 滿 意 。 因 此 ， 很 多 這 樣 細 單 位 的 業 主 都 有 換 樓 的 需 要 。 
九 七 金 融 風 暴 之 後 ， 加 上 八 萬 五 的 錯 誤 政 策 ， 令 樓 價 暴 跌 了 接 近 七 成 ， 不 少 業 主 都 嘗 過 負 資 產 的 滋 味 ， 至 今 仍 心 有 餘 悸 。 所 以 這 十 年 來 ， 很 多 人 都 一 心 一 意 的 供 樓 ， 不 敢 換 樓 ， 希 望 免 受 銀 行 逼 倉 之 苦 。 這 才 導 致 香 港 有 這 麼 多 的 業 主 現 在 都 變 成 了 「 全 資 產 」 。 
然 而 ， 這 種 只 想 供 樓 不 敢 換 樓 的 心 態 不 會 永 不 改 變 。 當 工 作 穩 定 ， 收 入 上 升 的 時 候 ， 人 們 就 會 有 較 大 的 勇 氣 去 作 新 的 承 擔 ， 覺 得 自 己 每 月 拿 多 一 點 錢 去 供 樓 也 理 應 有 能 力 。 香 港 的 經 濟 已 好 轉 了 兩 年 ， 有 這 種 信 心 的 人 正 逐 步 增 加 。 如 果 再 加 上 投 資 升 值 的 吸 引 ， 細 樓 換 大 樓 的 活 動 將 會 增 加 ， 市 場 上 將 有 更 多 人 傾 向 要 樓 不 要 錢 。 現 在 人 們 手 上 仍 是 錢 多 樓 少 ， 故 後 市 上 升 的 潛 力 依 然 很 大 。 
(轉 載 自 2007年 2月 27日 am730 C 觀 點 )