最近樓市幾個特別現象

最近我發覺樓市有幾個特別現象

 

1.      中下價樓(特別是大屋)買賣成交量大增,但成交價卻依然橫行。以太古城及康怡花園為例,前者1月份買賣成交了131宗,較去年12月勁增102%, 但每呎平均成交價不外為$5,593,微升1.2%;後者買賣成交69宗,較去年12月勁增103%,但每呎平均成交價不外為$4,590,微升0.8%;

 

2.      買賣成交量大增,通常隨之而來就是盤源漸缺,價格趨升。但有趣的是,售去的樓盤很快就被新放盤所補充,新放盤的數量較已售盤有過之而無不及,而叫價與已售盤基本上不相上下;

 

3.      去年12月山頂加列山道地皮以天價售出後,不少人十分看好豪宅後市,認為今年不難升20至30%,而且交投活躍但迄今兩個月,豪宅無論是價還是量的升幅,遠遠低於預期:2007年1月價值1,000萬元以上的豪宅買賣合約登記為291宗,總值63億元,與去年12月的292宗及62億元相若;西九龍1,000萬元以上的豪宅買賣合約登記,凱旋門去年12月、今年1月及今年2月迄今分別錄得2宗、7宗及3宗,君臨天下分別錄得1宗、4宗及0宗,漾日居分別錄得2宗、0宗及1宗,擎天半島則分別錄得5宗、1宗及0宗;何文田山道的灝畋峰開盤2個多月,69個單位僅售出16個;大坑名門,去年12月、今年1月及2月迄今則分別錄得0宗、1宗及0宗;

 

4.      的大單位(1,000呎以上)特別受追捧,太古城983呎至1,237呎各種大單位,去年12月買賣成交為14宗,今年1月則勁增至27宗;沙田第一城的1,018呎大單位,祇要價錢不過於偏高,很快就能賣出;

 

5.      投資者及用家購買二個750至1,000呎相連單位,將之改為一個1,500呎至2,000呎大單位的情況日趨普遍;

 

6.      一手樓盤盛況不再,二手樓反而更受歡迎。

 

怎樣去解釋上述現象?

 

經過年餘的樓市整固期,成交量大減,一手樓樓價跌去二成,二手樓樓價則窄幅上落,基本上橫行,大部份業主已成驚弓之鳥,市況最近縱使稍好,都不敢反價或封盤屯積居奇,價到就賣,收割為先。以前因市況差勁,心灰之餘,乾脆收盤不賣的,最近紛紛將盤放出市場,叫價一般都參照最近成交價,不敢過份進取。這就形成近期旺市不旺價的局面,對經紀來說,這是數載難逢好做生意的機會,同時亦解釋了第一、二點。

 

豪宅的呎價,現時動輒要14,000元以上,一個1,500呎單位,隨便要2,000萬以上,愈來愈少人負擔得來了,不管發展商及地產代理怎樣吹噓,豪宅的買家欲總是千呼萬喚不出來,非不為也,是不能也!這大抵是上述第三點現象的來由。

 

一些原本想購買豪宅的投資者或用家,怯於豪宅的昂貴,乾脆放棄豪宅,轉而打屋大單位的主意,藍籌中的藍籌屋太古城,高層望海的大單位,亦不外每呎八、九千元。屋大單位的價格,縱使較豪宅便宜一大截,但無論如何總要較中小型單位昂貴,太古城的中小型單位,呎價不外$5,000至$5,500元,聰明的買家一不做二不休,乾脆買二個中型單位打成一片來達成目的。這種情況,以愉景灣的高座單位最合算,現時一個800餘呎另有露台高層望海的單位,大概要300萬元,二個相連(超過1,700呎)才600萬元。第四、五點現象的起因恐怕與上述情況有脫不開的關係。

 

過去好長一段時間,地產發展商將一手樓盤價格訂得天般高,許許多多的投資者、炒家及用家糊裏糊塗地上了身,都成了大閘蟹,發展商後來更將貨尾樓及撻訂樓大幅割價(每每20%至30%)出售。沒上釣的新買家(包括仍有餘力的投資者和炒家),看在眼裏,怎不心寒,縱使現時一手樓價祇高於二手樓一、二成, 他們見過鬼怕黑 (說不定也因為對發展商過往所作所為的反感),乾脆棄一手而就二手。這大概就是第六點現象的來由。

 

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