今年樓市將穩中向好

對於業主,2006年可謂差強人意,全年的樓宇買賣合約登記錄得98,951宗,總值3,147.4億元,較2005年的123,697宗及3,955.1億元,分別下跌20%20.4%;一手私人住宅買賣登記錄得13,808宗及總值598.5億元,較2005年的15,866宗及971.1億元,分別下跌13%38.4%;二手私人住宅買賣登記錄得58,069宗及總值1,603.2億元,較2005年的75,885宗及1,992.7億元,分別下跌23.5%19.5%;一手樓樓價出現兩成左右跌幅,二手樓樓價則僅可終年橫行。

 

2007年的樓市將會怎樣?不少投資銀行地產分析員、測量師行及地產代理大行都感到十分樂觀,他們認為今年利好因素特別多:供應短缺;家庭收入創歷史新高;失業率破6年低位(4.8%);負利率即將重臨;密切的中港關係;薪金可望增加5%;銀行可能減息及股市造好。據此,他們估計今年整體樓價大升15%30%,豪宅的升幅將更可觀。

 

上述的利好因素,有些很值得商榷。先談樓宇供應,今年各種不同來源的新盤供應,少說亦有5萬餘個,以過往兩年每年平均吸納量15,000個計算,足足要3年多才消化殆盡,很難說今年會供不應求;現時通脹率約為二厘,實質利率約為1.5厘,未來一年增加通脹的因素主要來自人民幣的升值及隨之而來的國內輸港貨物的提價,要消費者痛感通脹之肆虐而大力消費,負利率必須有二、三厘或以上的息差,在未來一年,這可能嗎?失業率下降,當然是好事,但97回歸後,香港中產階級面對80年代100萬製造業工人相同的問題,即香港服務業後勤基地北移(國內),中產階級日後仍要面臨凍薪、減薪甚至裁員,職業安全感不再存在,怎敢輕易買樓!這就是為甚麼去年香港經濟相當不俗,但物業成交量及成交總值卻大跌20%的主要原因之一;有薪加和加多些當然好過不加和加得少,但相對於看好者預期的1530%樓價升幅,5%薪金增幅豈不相形見絀,更加欲購無力?減息方面,大部份經濟學家都認為今年上半年美息會維持現狀,下半年才有可能減息,但頂多減半厘,這個減幅足以吸引買家入市?

 

說豪宅未來升幅特別可觀,隨便都升百分之二、三十,就更有問題。我們常說97樓價是泡沫,現時許多豪宅價格已超越97,豈不更泡沫?在這個基礎再升百分之二、三十,可能嗎?香港及國內富豪不少,但有錢就一定不惜腰間錢而不講求理性消費?更何況,現時豪宅租金回報率不外二、三厘,這樣低的回報,要支撐現時的樓價已十分吃力,遑論再支撐大升百分之二、三十了。

 

目前最大的利好因素在於資金過剩甚至泛濫、銀行存款利息偏低(實質利息不外一厘多)、去年股市獲利者眾而且收獲不菲、港幣有較大幅度貶值的趨勢、香港經濟增長高企(總有百分之五、六)及中國經濟發展依然十分強勁。這些因素意味著購買力將依然不俗,甚至勝於去年,意味著更多人會買樓保值,而部份泛濫資金將不免流入樓市。

 

較為顯著的利淡因素包括:過往年餘,許多炒家及投資者為發展商促銷技倆所惑,都成了價格極其偏高的一手樓盤的大閘蟹,遭受著不同程度的創傷。他們再無能力入市,缺少他們的參與而主要依賴用家,樓市將大為遜色;目前的樓價,已超過一般人的購買力,過往一年未經調整,上升動力不會太大;經過97年的亞洲金融風暴及沙士一役,香港樓價祇升不跌的神話已告破滅,一般人對買樓都顯得大為謹慎冷靜及存有戒心,不再那麼容易吸引他們入市。

 

綜合而言,今年利好因素略勝利淡因素,樓市將會平穩及略為向好地發展,整體成交量及價格將窄幅上落,與去年比較,升幅不出百分之十;仍是用家及二手樓為主導;過往升幅合理甚至落後的豪宅,表現會較中小型住宅為佳,部份在05年及06年入貨價過份偏高的一手豪宅,價格不但不升,還會下調,而且調幅不小;投資要見顯著成果,必須精於選擇,不是每一個地區、每一個屋苑及每一幢大廈的物業,都可雞犬皆仙!

 

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