發展商中誰是領袖

香 港 人 去 過 復 活 島 的 不 多 ， 但 大 多 數 應 在 電 視 或 報 刊 上 看 過 復 活 島 的 景 象 。 復 活 島 最 著 名 的 是 島 上 昂 首 而 立 ， 遠 眺 天 際 的 石 像 。 其 中 最 高 的 一 座 有 32呎 高 ， 50噸 重 。 要 樹 立 一 座 這 樣 龐 然 巨 物 絕 不 容 易 ， 反 映 島 上 曾 有 過 一 定 的 文 明 。 但 當 西 方 航 海 家 在 十 八 世 紀 初 來 到 復 活 島 時 ， 這 裡 的 文 明 已 經 沒 落 。 
考 古 學 家 相 信 ， 這 個 位 於 智 利 對 開 3,500公 里 的 太 平 洋 島 嶼 ， 曾 長 滿 樹 木 ， 只 是 居 民 不 識 保 護 環 境 ， 任 意 砍 伐 ， 導 至 泥 土 流 失 ， 無 法 耕 作 ， 生 態 失 調 ， 文 明 也 隨 即 瓦 解 。   
環 境 的 轉 變 通 常 不 是 在 一 朝 一 夕 裡 出 現 ， 而 是 漸 進 緩 變 ， 以 至 生 活 在 其 中 的 人 未 能 及 時 察 覺 。 當 時 島 上 的 領 袖 可 能 一 心 只 顧 建 石 像 ， 以 為 石 像 愈 高 大 愈 能 象 徵 他 的 能 耐 ， 結 果 帶 領 島 民 走 向 自 毀 也 不 自 知 。 
真 正 的 領 袖 ， 對 自 己 的 生 存 環 境 有 敏 銳 的 觸 覺 ， 一 察 覺 環 境 出 現 對 自 己 不 利 的 異 變 ， 會 及 時 帶 領 群 眾 予 以 防 範 ， 成 功 的 領 袖 更 曉 得 引 導 環 境 朝 對 自 己 有 利 的 方 向 發 展 。 香 港 的 發 展 商 ， 現 時 正 需 要 一 個 這 樣 的 領 袖 。 因 為 ， 香 港 的 房 地 產 市 場 亦 正 在 醞 釀 生 態 大 轉 變 ， 需 要 一 個 有 智 慧 有 決 斷 力 的 領 袖 ， 防 止 這 種 轉 變 發 展 成 災 難 性 。 
近 年 發 展 商 為 了 促 銷 新 盤 ， 不 惜 動 員 極 大 的 力 量 去 操 控 售 樓 處 的 現 場 環 境 ， 以 營 造 氣 氛 讓 買 家 順 從 發 展 商 的 意 願 。 手 法 雖 然 相 當 成 功 ， 但 長 遠 會 嚇 怕 消 費 者 ， 以 至 地 產 代 理 要 把 客 人 推 薦 給 發 展 商 時 會 遇 到 愈 來 愈 多 的 抗 拒 。 現 時 發 展 商 以 加 佣 去 增 加 代 理 的 動 力 ， 但 隨 著 環 境 的 惡 化 ， 代 理 亦 將 無 能 為 力 。 
近 期 發 展 商 新 盤 的 開 價 ， 其 實 已 相 當 貼 市 ， 即 使 沒 有 代 理 促 銷 ， 亦 應 不 愁 銷 路 。 但 發 展 商 卻 為 了 爭 做 「 領 袖 」 ， 不 想 輸 蝕 給 行 家 ， 依 然 大 量 依 靠 代 理 來 造 勢 ， 可 惜 代 理 營 造 出 來 的 只 是 一 時 有 利 銷 售 的 小 環 境 ， 而 非 長 遠 生 存 的 大 環 境 。 為 了 全 行 的 利 益 ， 我 寧 願 發 展 商 今 後 減 少 、 甚 至 暫 停 委 託 代 理 ， 避 免 代 理 之 間 的 惡 性 競 爭 進 一 步 讓 劣 行 排 擠 良 行 。 最 後 破 壞 了 整 個 市 場 的 生 態 環 境 。 
現 時 新 盤 的 銷 售 對 象 ， 主 要 是 換 樓 人 士 ， 而 非 初 次 置 業 者 。 需 要 一 個 活 躍 的 二 手 市 場 ， 去 助 小 業 主 套 現 ， 進 而 變 成 發 展 商 的 客 源 。 然 而 ， 現 時 每 有 發 展 商 開 盤 ， 都 動 員 了 大 量 地 產 代 理 去 營 造 氣 氛 ， 令 二 手 市 場 被 忽 略 ， 處 於 半 停 頓 狀 態 。 結 果 ， 一 手 市 場 興 旺 一 段 時 間 之 後 ， 就 會 因 客 源 不 繼 而 現 疲 態 。 這 樣 發 展 明 顯 不 利 於 發 展 商 的 生 態 環 境 ， 若 是 任 由 情 況 惡 化 ， 那 即 使 發 展 商 發 明 更 多 高 明 的 促 銷 招 式 ， 亦 應 難 逃 盈 利 倒 退 的 噩 運 。 且 看 發 展 商 之 中 能 否 出 現 真 正 的 領 袖 ， 能 帶 領 市 場 避 過 復 活 島 式 的 悲 劇 。 
(轉 載 自 2006年 9月 6日 am730 C 觀 點 )