中國不宜過度發展豪宅
內 地 宏 觀 調 控 ， 其 中 一 項 主 要 政 策 ， 是 遏 抑 地 產 商 一 窩 蜂 地 興 建 豪 宅 。 中 央 規 定 ， 今 後 的 發 展 起 碼 有 70%是 興 建 90平 方 米 以 下 的 中 小 型 單 位 。 這 項 要 求 非 常 正 確 ， 因 為 近 年 內 地 興 建 的 住 宅 的 確 過 度 集 中 在 戶 型 過 100平 方 米 的 大 單 位 。 一 個 社 會 根 本 不 可 能 有 這 麼 多 的 富 戶 ， 建 太 多 大 多 數 人 買 不 起 的 大 單 位 ， 只 會 增 加 空 置 ， 最 終 造 成 浪 費 。
內 地 的 發 展 商 喜 歡 建 大 單 位 ， 原 因 是 現 時 大 單 位 比 小 單 位 好 銷 ， 而 且 每 平 方 米 的 售 價 可 以 賣 得 較 高 ， 這 是 買 家 的 選 擇 ， 發 展 商 只 是 投 其 所 好 吧 了 。
出 現 這 種 情 況 的 原 因 ， 是 現 時 內 地 房 地 產 的 買 家 ， 很 多 都 是 投 資 者 ， 並 非 真 正 用 家 。 有 餘 錢 作 投 資 的 ， 當 然 屬 於 富 戶 ， 他 們 在 投 資 時 很 自 然 按 自 己 喜 好 及 生 活 標 準 來 選 擇 購 買 對 象 。 他 們 傾 向 買 豪 宅 ， 以 便 賣 不 出 時 ， 自 己 也 可 以 搬 進 去 住 。
這 種 以 我 為 主 的 投 資 取 態 其 實 並 不 恰 當 。 投 資 時 考 慮 的 應 是 市 場 的 需 要 ， 而 非 自 己 的 偏 好 。 自 己 喜 歡 的 單 位 ， 不 一 定 就 是 市 場 需 求 最 殷 切 的 單 位 。 如 果 自 己 的 偏 好 只 屬 小 眾 的 偏 好 ， 將 來 就 會 難 找 買 家 承 接 ， 不 容 易 賣 得 好 價 錢 。
這 個 矛 盾 現 時 未 有 凸 顯 ， 是 因 為 內 地 的 資 金 積 累 速 度 太 快 ， 一 時 間 找 不 到 出 路 ， 只 好 流 入 房 地 產 市 場 。 人 們 買 豪 宅 只 不 過 視 它 為 一 種 儲 存 財 富 的 工 具 ， 只 要 買 入 後 樓 價 上 升 ， 就 不 介 意 多 空 置 一 段 時 間 。 由 於 閒 資 仍 增 長 ， 增 持 地 產 投 資 的 需 求 遠 大 過 賣 出 套 現 的 需 求 ， 故 將 來 有 沒 有 用 家 接 手 的 問 題 大 家 仍 不 關 心 。 然 而 ， 房 地 產 市 場 不 可 能 長 期 只 靠 投 資 者 支 持 ， 興 建 太 多 沒 有 人 會 搬 入 去 住 的 單 位 只 會 導 致 資 源 錯 配 ， 投 入 的 資 金 也 會 白 白 浪 費 。 空 置 太 多 會 導 致 投 資 價 值 下 降 ， 最 終 令 資 金 不 肯 再 流 入 房 地 產 市 場 ， 而 樓 市 的 泡 沫 亦 會 因 此 而 爆 破 。
現 時 內 地 單 位 的 空 置 率 已 有 偏 高 的 跡 象 ， 顯 示 錯 誤 的 投 資 選 擇 已 導 致 資 源 錯 配 。 中 央 不 想 再 出 現 以 前 海 南 島 出 現 過 的 情 況 — 眼 白 白 把 建 好 後 沒 用 過 的 樓 宇 炸 掉 ， 所 以 趁 房 地 產 泡 沫 爆 破 的 遺 害 未 出 現 之 前 ， 就 預 先 進 行 宏 觀 調 控 ， 要 求 發 展 商 多 建 人 民 可 以 負 擔 的 中 小 型 單 位 。
香 港 現 時 最 大 的 幾 個 華 資 地 產 商 ， 其 實 都 是 在 七 、 八 十 年 代 靠 建 小 單 位 起 家 的 ， 反 而 當 年 集 中 建 豪 宅 的 英 資 洋 行 都 被 他 們 迎 頭 趕 上 。 中 國 的 地 產 商 不 宜 輕 視 發 展 中 小 型 單 位 的 商 機 。 中 國 的 中 產 階 層 正 在 形 成 ， 他 們 的 人 數 正 在 不 斷 增 加 ， 市 場 潛 力 很 大 ， 地 產 商 可 先 為 他 們 興 建 他 們 負 擔 得 來 的 細 單 位 ， 待 他 們 的 經 濟 情 況 再 進 一 步 改 善 時 ， 再 為 他 們 興 建 高 一 檔 次 的 中 型 單 位 ， 協 助 他 們 換 樓 改 善 生 活 ， 這 樣 的 生 意 可 以 分 幾 轉 做 ， 好 過 只 為 超 級 富 戶 服 務 。 賣 漢 堡 包 往 往 比 賣 鮑 魚 更 賺 錢 。
(轉 載 自 2006年 7月 28日 am730 C 觀 點 )
