中國樓價宜及早回落

我 曾 預 測 ， 宏 調 可 能 會 促 使 中 國 的 樓 價 下 跌 一 成 至 成 半 。 很 多 地 產 商 及 投 資 者 都 不 認 同 我 這 項 預 測 。 他 們 認 為 ， 我 是 危 言 聳 聽 ， 結 果 只 會 嚇 得 買 家 不 敢 入 市 ， 對 地 產 行 業 不 利 。 他 們 列 舉 種 種 事 例 ， 企 圖 說 明 樓 價 不 但 沒 下 跌 ， 反 而 輕 微 上 升 了 。 
我 擔 心 ， 他 們 這 種 反 應 才 真 正 對 行 業 不 利 。 因 為 ， 中 央 宏 觀 調 控 的 目 的 ， 就 是 要 令 樓 價 下 跌 。 若 是 樓 價 繼 續 上 升 ， 就 會 不 斷 吸 引 新 的 資 金 流 入 房 地 產 市 場 ， 這 是 中 央 最 不 想 看 到 的 。 結 果 只 會 促 使 中 央 加 重 調 控 的 力 度 ， 令 行 業 蒙 受 更 大 的 衝 擊 。 
宏 觀 調 控 的 目 的 ， 就 是 要 調 控 資 金 的 流 向 。 中 央 想 發 展 大 西 北 ， 減 輕 沿 海 與 內 陸 的 差 距 ； 又 想 扶 助 農 村 ， 減 輕 農 村 與 大 城 市 的 差 距 。 但 房 地 產 過 熱 卻 使 資 金 流 向 沿 海 ， 流 向 大 城 市 ， 這 與 中 央 的 意 願 相 反 ， 所 以 中 央 才 推 出 宏 調 政 策 ， 以 圖 扭 轉 資 金 流 向 。 
為 達 到 這 個 目 的 ， 中 央 已 加 息 ， 收 縮 信 貸 ， 又 引 入 新 的 稅 種 ， 以 增 加 投 資 者 的 成 本 ， 並 減 少 他 們 的 盈 利 ， 希 望 能 阻 嚇 投 資 者 入 市 ， 使 資 金 不 會 繼 續 大 量 流 入 地 產 市 場 。 
然 而 ， 若 果 樓 價 繼 續 上 升 ， 就 有 機 會 抵 消 這 些 政 策 的 效 力 。 因 為 ， 投 資 者 可 能 有 幻 想 ， 以 為 加 息 及 徵 稅 都 不 要 緊 ， 只 要 樓 價 的 升 幅 足 以 蓋 過 這 些 成 本 ， 買 樓 就 一 樣 有 利 可 圖 。 因 此 ， 宏 調 最 終 要 透 過 價 格 訊 息 去 起 作 用 。 現 時 ， 中 國 的 經 濟 已 以 民 企 為 主 導 ， 中 央 的 命 令 不 能 直 達 民 企 。 
中 央 可 以 撤 換 地 方 官 員 的 任 命 ， 但 不 能 隨 意 更 換 民 企 的 行 政 人 員 。 民 企 的 行 為 只 會 按 照 經 濟 規 律 ， 而 非 政 府 的 指 令 ； 政 府 的 政 策 只 能 透 過 影 響 經 濟 環 境 ， 才 能 進 一 步 影 響 企 業 行 為 。 
最 能 影 響 企 業 行 為 的 其 實 是 價 格 訊 息 ， 只 要 人 們 預 期 樓 價 還 會 下 跌 ， 人 們 就 不 會 把 新 的 資 金 繼 續 投 入 房 地 產 市 場 ， 這 才 能 真 正 改 變 資 金 的 流 向 。 因 此 ， 中 央 衡 量 宏 調 是 否 生 效 的 最 根 本 準 則 ， 就 是 靠 觀 察 樓 價 是 否 已 開 始 回 落 。 若 然 回 落 的 幅 度 不 足 ， 中 央 必 然 會 加 推 新 的 政 策 ， 那 就 對 地 產 行 業 更 為 不 利 。 
中 央 已 推 出 的 政 策 ， 其 實 力 度 已 經 很 猛 ， 現 時 效 果 未 顯 著 的 原 因 ， 只 因 政 策 尚 未 全 面 貫 徹 。 因 此 ， 我 實 不 想 看 到 中 央 加 推 新 的 調 控 政 策 ， 以 免 對 樓 市 造 成 毀 滅 性 的 破 壞 。 中 國 的 房 地 產 市 場 ， 尚 未 有 一 種 加 權 指 數 可 科 學 地 反 映 全 國 樓 價 真 正 的 升 跌 幅 度 ， 倘 若 樓 價 只 是 回 落 三 、 五 個 百 分 比 ， 中 央 很 難 會 感 覺 得 到 ， 此 之 所 以 ， 我 預 測 樓 市 要 跌 十 至 十 五 個 百 分 點 ； 若 不 達 到 這 個 跌 幅 ， 就 不 足 以 扭 轉 資 金 的 流 向 ； 非 達 到 這 個 跌 幅 ， 中 央 不 會 放 軟 調 控 的 力 度 ， 因 此 ， 我 們 還 是 早 日 讓 中 央 達 到 此 項 目 標 為 上 策 。 
(轉 載 自 2006年 7月 18日 am730 C 觀 點 )