下半年 一手市場評估

上 半 年 一 手 市 場 銷 情 淡 靜 , 成 功 售 出 的 單 位 只 有 四 千 多 個 , 比 正 常 的 情 況 少 了 一 半 有 多 。 原 因 看 來 並 非 需 求 不 足 , 而 是 地 產 商 訂 價 過 高 。 
從 基 礎 因 素 去 分 析 , 本 港 經 濟 增 長 強 勁 , 失 業 率 下 降 , 工 資 水 平 趨 升 , 市 民 的 買 樓 能 力 與 入 市 的 信 心 都 應 該 比 以 前 更 好 , 可 見 一 手 市 場 的 滯 銷 應 與 基 礎 因 素 無 關 。 
另 一 方 面 , 二 手 市 場 的 情 況 卻 相 對 穩 定 , 價 格 稍 稍 下 調 後 已 找 到 支 持 位 。 原 因 是 二 手 樓 價 遠 比 一 手 廉 宜 , 同 等 質 素 的 單 位 , 一 二 手 之 間 的 價 差 可 以 超 過 三 成 , 難 怪 買 家 都 棄 一 手 取 二 手 了 。 
一 手 樓 花 售 價 較 二 手 訂 得 貴 , 本 屬 正 常 , 因 為 樓 花 屬 期 貨 , 需 計 算 利 息 及 通 脹 因 素 , 一 般 都 有 一 成 至 成 半 的 溢 價 。 但 過 去 一 段 時 間 的 樓 花 溢 價 卻 高 達 三 至 四 成 , 這 就 有 點 不 正 常 了 。 
這 樣 高 的 溢 價 能 否 長 期 維 持 , 視 乎 市 場 對 後 市 如 何 預 期 。 03年 中 至 05年 這 兩 年 期 間 , 樓 市 急 升 , 中 原 城 市 指 數 由 31點 升 到 55點 , 每 年 的 升 幅 超 過 三 成 ; 市 場 誤 以 為 還 可 以 維 持 同 樣 的 上 升 速 度 , 才 會 接 受 樓 花 有 三 至 四 成 的 溢 價 。 
誰 知 事 與 願 違 , 05年 下 半 年 入 伙 的 一 手 盤 , 投 資 者 非 但 沒 錢 賺 , 不 少 還 要 肯 虧 損 才 有 機 會 脫 手 套 現 。 投 資 者 這 時 才 認 清 形 勢 , 不 肯 再 去 盲 目 追 捧 新 盤 了 , 此 乃 近 期 新 盤 滯 銷 的 主 要 原 因 。 
面 對 這 種 形 勢 , 地 產 商 理 應 調 低 一 手 盤 的 溢 價 , 以 增 加 與 二 手 樓 的 相 對 吸 引 力 。 可 惜 , 發 展 商 的 老 闆 也 是 人 , 人 有 一 個 通 病 就 是 不 肯 面 對 現 實 ; 要 發 展 商 減 價 賺 少 一 點 , 談 何 容 易 ? 因 此 在 過 去 大 半 年 的 時 間 裡 , 發 展 商 都 在 死 撐 , 希 望 二 手 樓 價 可 以 追 上 來 , 而 不 用 一 手 樓 價 向 下 調 。 
其 實 , 自 今 年 初 以 來 , 發 展 商 已 適 量 調 低 了 新 盤 的 定 價 , 只 是 減 價 的 幅 度 不 足 , 未 能 興 起 持 久 的 認 購 熱 潮 , 未 足 以 扭 轉 市 場 的 淡 風 。 
本 來 , 發 展 商 以 為 還 有 一 個 後 著 , 就 是 新 盤 若 是 賣 得 不 好 , 他 們 還 可 以 把 收 租 物 業 以 地 產 信 託 基 金 的 方 式 上 市 , 以 把 這 個 年 度 的 業 績 弄 得 漂 亮 一 些 。 然 而 , 地 產 信 託 基 金 的 市 場 反 應 已 遠 不 及 領 匯 初 上 市 時 那 麼 熾 熱 , 要 賣 得 好 價 錢 已 不 容 易 , 發 展 商 不 得 不 又 把 注 意 力 放 在 新 盤 的 銷 售 上 。 因 此 , 下 半 年 發 展 商 一 定 會 加 快 推 盤 , 起 碼 要 賣 八 千 至 一 萬 個 單 位 , 才 可 補 償 上 半 年 的 不 足 。 要 達 到 這 個 「 量 」 的 目 的 , 就 不 得 不 在 「 價 」 方 面 作 點 犧 牲 。 我 相 信 , 下 半 年 抵 買 的 新 盤 一 定 比 上 半 年 多 , 投 資 者 不 妨 多 加 留 意 。 如 果 發 展 商 能 盡 快 調 低 售 價 , 下 半 年 一 手 市 場 的 交 投 量 一 定 會 比 上 半 年 多 ; 交 投 增 加 後 , 二 手 市 場 的 氣 氛 亦 會 逐 漸 轉 好 。 因 此 , 我 對 下 半 年 的 市 道 並 不 悲 觀 。 
(轉 載 自 2006年 6月 30日 am730 C 觀 點 ) 

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