盲目樂觀 代價沉重

日 前 ， 美 聯 物 業 主 席 黃 建 業 終 於 公 開 承 認 ： 年 初 他 對 樓 市 升 幅 的 估 計 ， 看 來 已 無 法 兌 現 。 
每 年 伊 始 ， 傳 媒 都 喜 歡 叫 地 產 代 理 對 全 年 樓 市 的 升 幅 作 預 測 ， 行 內 的 特 色 是 年 年 看 好 ， 差 別 只 是 看 好 的 程 度 。 今 年 初 ， 我 的 取 態 比 較 保 守 ， 認 為 全 年 的 交 投 量 會 不 及 去 年 ， 升 幅 最 多 也 在 一 成 之 內 。 但 我 們 的 競 爭 對 手 美 聯 卻 強 烈 樂 觀 ， 預 測 住 宅 樓 市 的 全 年 升 幅 可 達 25%。 當 時 ， 美 聯 還 高 調 開 記 者 招 待 會 ， 宣 傳 自 己 這 項 估 計 ， 標 榜 只 有 他 們 才 看 得 好 、 看 得 準 。 這 種 做 法 令 我 在 公 司 內 外 ， 都 立 時 受 到 重 大 壓 力 。 
地 產 發 展 商 因 為 有 新 盤 要 開 ， 當 然 希 望 經 紀 配 合 造 勢 ， 總 覺 得 我 不 識 趣 。 我 說 ： 我 不 想 害 他 們 ， 因 為 大 家 都 盲 目 看 好 的 結 果 ， 只 會 令 他 們 在 訂 價 的 時 候 頭 腦 發 昏 ， 訂 出 一 個 超 出 市 場 可 以 承 擔 的 價 錢 ， 累 他 們 的 新 盤 難 以 銷 售 。 而 中 原 自 己 內 部 一 樣 怨 聲 四 起 。 有 人 公 然 在 管 理 會 議 上 指 出 ， 正 正 因 為 我 對 後 市 的 估 計 過 度 保 守 。 令 中 原 的 前 線 銷 售 人 員 動 力 不 足 ， 在 與 行 家 競 爭 時 處 於 劣 勢 。 
他 說 ： 美 聯 睇 升 25%， 所 以 他 們 的 營 業 員 都 表 現 勇 猛 ， 個 個 樓 盤 都 變 成 值 得 向 客 戶 推 介 。 而 我 們 的 營 業 員 則 相 對 畏 首 畏 尾 ， 不 敢 叫 投 資 者 入 貨 ， 累 到 他 屬 下 的 成 績 相 形 見 拙 。 他 暗 示 ： 我 應 該 修 正 我 的 看 法 ， 把 升 幅 的 預 測 向 美 聯 睇 齊 。 
我 告 訴 他 ， 我 預 測 樓 市 時 ， 只 會 基 於 市 場 的 客 觀 因 素 ， 不 會 遷 就 主 觀 願 望 。 盲 目 唱 好 ， 然 後 自 我 催 眠 ， 只 能 換 取 一 時 的 勇 氣 ， 但 最 終 只 會 令 公 司 定 錯 策 略 ， 招 至 重 大 損 失 。 地 產 代 理 行 在 05年 已 過 度 膨 脹 ， 規 模 遠 超 市 場 需 要 。 如 果 我 不 出 來 吹 淡 風 ， 我 怕 我 屬 下 的 諸 侯 不 肯 輕 言 收 縮 。 我 就 是 要 他 們 先 嘗 嘗 銷 售 困 難 的 現 實 ， 然 後 他 們 才 會 重 新 定 位 ， 作 出 策 略 上 的 調 整 。 
我 們 有 些 管 理 人 員 ， 至 今 仍 抗 拒 收 縮 策 略 。 他 們 認 為 ， 如 果 美 聯 未 縮 ， 我 們 先 縮 ， 在 競 爭 上 會 處 於 不 利 位 置 。 
我 告 訴 他 們 不 用 擔 心 ， 我 估 計 美 聯 (包 括 其 屬 下 的 港 置 )一 樣 會 縮 ， 而 且 所 受 的 壓 力 會 比 中 原 大 。 因 為 他 們 是 上 市 公 司 ， 每 半 年 就 要 交 一 次 功 課 (業 績 )， 不 可 能 容 許 盈 利 倒 退 而 不 採 取 補 救 措 施 。 
況 且 ， 有 不 少 基 金 都 持 有 美 聯 ， 有 些 還 是 在 高 位 入 股 的 ， 他 們 一 定 非 常 關 注 美 聯 的 業 績 。 但 今 年 上 半 年 美 聯 的 業 績 無 可 避 免 會 大 幅 倒 退 ， 我 估 計 他 們 的 盈 利 會 不 及 去 年 同 期 的 一 半 ， 而 股 價 也 會 同 步 回 落 。 為 免 基 金 拋 售 ， 美 聯 一 定 有 壓 力 要 修 正 過 去 的 擴 張 策 略 ， 所 以 我 不 怕 帶 頭 先 縮 ； 這 是 目 前 客 觀 形 勢 下 ， 代 理 必 須 遵 從 的 路 向 。 
(轉 載 自 2006年 5月 26日 am 730C 觀 點 )