樓市會被股市拖累嗎？
常 聽 人 說 ： 「 股 市 走 在 樓 市 的 前 面 。 」 我 一 向 都 不 認 同 這 個 說 法 ， 今 次 可 給 我 找 到 了 一 個 好 例 證 。
最 近 股 市 在 不 足 10日 之 內 跌 了 超 過 1,000點 ， 相 信 無 人 能 否 認 這 是 股 市 一 次 重 大 的 標 誌 性 變 化 。 我 們 只 要 看 看 這 次 股 市 變 動 的 前 後 ， 樓 市 有 甚 麼 變 化 ， 就 不 難 看 到 樓 市 是 否 跟 著 股 市 變 化 了 。
本 港 樓 市 自 去 年 第 四 季 已 遇 到 阻 力 ， 首 先 出 現 的 是 一 手 新 盤 價 錢 急 升 ， 但 二 手 樓 價 跟 不 上 的 情 況 ； 繼 而 出 現 一 手 樓 滯 銷 ， 交 投 量 跌 至 一 個 月 也 只 能 賣 百 餘 間 的 慘 況 (在 正 常 的 情 況 下 ， 一 個 月 可 賣 千 多 二 千 間 )； 至 今 年 3月 份 ， 一 手 市 場 開 始 有 人 減 價 ； 到 5月 初 一 手 市 場 的 減 價 情 況 加 劇 ， 個 別 貨 尾 盤 減 價 超 過 兩 成 ， 市 場 為 之 震 驚 。
然 而 ， 在 這 段 期 間 股 市 的 表 現 卻 與 樓 市 背 道 而 馳 ， 恒 生 指 數 先 後 升 破 16,000點 與 17,000點 ， 小 股 民 興 奮 到 接 近 瘋 狂 狀 態 ， 有 人 曾 妙 想 天 開 ， 認 為 必 有 人 在 股 市 賺 錢 之 後 ， 會 把 部 分 資 金 轉 投 樓 市 ， 令 樓 市 也 能 因 股 市 上 升 而 得 益 ， 結 果 這 種 估 計 完 全 落 空 。
我 並 非 想 借 今 次 的 事 例 去 證 明 樓 市 走 在 股 市 前 面 ， 而 是 想 說 明 ， 股 市 與 樓 市 是 兩 個 完 全 不 一 樣 的 市 場 ， 參 與 者 不 一 樣 ， 買 賣 的 東 西 亦 不 一 樣 ， 他 們 有 時 會 互 為 影 響 ， 有 時 卻 各 行 各 路 ， 不 能 簡 單 地 歸 結 為 誰 一 定 是 走 在 前 面 。
從 以 上 分 析 來 看 ， 讀 者 應 可 猜 到 ， 我 的 結 論 將 會 是 ： 今 次 樓 市 將 不 會 被 股 市 下 跌 所 拖 累 ， 即 使 有 ， 也 會 相 當 輕 微 ， 5至 8個 巴 仙 已 很 足 夠 。
事 實 上 ， 樓 市 最 大 的 組 成 部 分 是 二 手 市 場 ， 佔 交 投 量 的 七 至 八 成 ， 而 裡 面 的 參 與 者 大 部 分 都 是 用 家 。 相 反 ， 經 常 作 股 票 買 賣 的 人 ， 大 部 分 都 是 投 機 者 ， 他 們 的 情 緒 常 因 市 場 氣 氛 而 上 下 波 動 ， 經 常 會 做 出 一 窩 蜂 式 的 非 理 性 行 為 。
樓 宇 與 股 票 的 最 大 分 別 是 ︰ 樓 可 以 用 ， 入 住 後 不 能 話 搬 就 搬 ； 但 股 票 則 隨 時 可 以 買 賣 ， 因 此 股 市 對 市 場 訊 息 的 反 應 常 比 樓 市 來 得 強 烈 。 我 們 不 應 拿 股 市 波 動 的 幅 度 與 頻 密 度 來 衡 量 樓 市 。
股 市 的 資 金 來 自 全 球 ， 因 此 很 容 易 受 外 圍 影 響 。 但 樓 宇 是 不 動 產 ， 它 的 用 家 必 然 是 本 地 生 活 的 人 ， 受 外 圍 影 響 的 程 度 相 對 小 。 所 以 我 們 會 看 到 美 國 樓 市 升 的 時 候 ， 本 港 的 樓 市 不 升 反 跌 ， 或 香 港 樓 市 瘋 狂 的 時 候 ， 美 國 的 樓 市 卻 相 對 淡 靜 。 樓 市 的 表 現 是 非 常 地 區 化 的 。
今 年 第 一 季 ， 本 港 的 經 濟 增 長 高 達 8%， 遠 比 一 般 估 計 的 好 。 加 上 失 業 率 在 改 善 ， 工 資 在 上 升 ， 本 港 的 內 部 需 求 在 增 加 ， 這 些 有 利 的 基 本 因 素 ， 遲 早 會 在 樓 市 中 反 映 出 來 。
因 此 ， 我 估 計 ， 樓 市 只 會 在 短 期 裡 受 股 市 下 跌 的 影 響 而 出 現 輕 微 調 整 ， 總 趨 勢 依 然 向 上 ， 只 不 過 升 勢 不 會 如 前 兩 年 反 彈 時 那 麼 急 劇 吧 了 。
(轉 載 自 2006年 5月 25日 am 730C 觀 點 )
