好不到哪裏,亦壞不到哪裏

過去數月,我評論樓市的文章較為強調一些利淡因素,但某些同時存在的利好因素大家亦不宜忽略:

 

1.     銀行存款利息依然十分低,扣除通脹,實質利息不外一厘多,不甘心被銀行剝削的資金,藉著經濟全球化之便,到處流竄。香港本土資金及外來資金十分充沛,它們一般都流向房地產及股票等傳統的投資市場;

2.     物業按揭不失為一門巨大而有利可圖的生意,為銀行必爭之地,銀行按揭利率的競爭,不是足以抵消就是大幅減低美國加息的衝擊;

3.     政府的勾地政策,其實是變相的高地價及減少土地供應的政策,對樓價起著有力的托市作用;

4.     中國經濟發展一日千里,而中央政府撐香港之心路人皆見,不少經濟政策都向香港傾斜,國內經濟牌無論在實質還是心理上,都令港人對經濟及物業前景有一定信心;

5.     香港的經濟不錯,今年增長率總有四、五個百分點,失業率進一步降低,大部份僱員都獲加薪;

6.     我曾說過,地產發展商在今年有二不敢:不敢過多地推出新盤,以免推低樓價;不敢大幅削價促銷,以免引發早前售出但仍未入伙的新盤撻訂潮。自去年11月以來,除了今年二、三月推出位於葵涌的雍雅軒及愉景灣的尚堤外,發展商迄今沒有推出任何大型新樓盤。最近,新地部署以原價重推位於上水的皇府山,長實則籌備於五月重推位於渣甸山的名門,單位呎價均在二萬元以上,較去年首批單位調升百分之五左右。物業能否以此等價錢賣出,非發展商最關心的地方。發展商的行動,迄今不出我所料,這些行動客觀起著托市作用,既可減輕樓價的調幅及調速,又可掩護散戶業主出貨(這當然不是發展商的本意)

 

    在上述利好因素的作用下,短期來說,樓市好,好不到哪裏!壞,亦壞不到哪裏!從038月樓市復甦起計,迄今32個月,上升及下調的時期各佔16個月;自去年5月開始的整固期至今仍未完結,今年二月以來市況稍有起色,馬上便被美國加息四分之一厘及任總加息週期仍未完結的看法所冷卻。市況的脆弱,於此可見,樓市的真正壞的日子還未出現,但快則有機會在今年下半年出現。有心出貨的業主,實宜好好利用現時這個不算太差的形勢。

 

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