地產代理在一手市場 難同時接受買家茶禮

地 產 代 理 監 管 局 正 在 構 思 : 擬 在 一 手 市 場 強 制 地 產 代 理 在 帶 客 睇 樓 時 , 必 須 先 簽 妥 睇 樓 紙 (即 代 理 委 託 書 ); 市 場 對 這 種 構 思 的 反 應 普 遍 不 認 同 , 地 產 發 展 商 表 示 : 如 果 硬 性 規 定 非 這 樣 不 可 , 他 們 寧 願 不 委 託 代 理 去 推 銷 一 手 樓 ; 參 觀 一 手 樓 盤 人 士 亦 嫌 這 樣 做 麻 煩 ; 地 產 代 理 更 自 覺 無 法 同 時 接 受 買 家 茶 禮 。 
從 法 律 的 觀 點 來 看 , 地 產 代 理 有 責 任 維 護 委 託 人 的 利 益 , 最 好 不 要 同 時 接 受 買 賣 雙 方 的 茶 禮 , 以 避 免 角 色 模 糊 。 礙 於 傳 統 , 香 港 的 地 產 代 理 在 二 手 市 場 往 往 同 時 接 受 買 賣 雙 方 的 委 託 , 政 府 在 立 法 時 也 沒 有 完 全 禁 絕 , 改 為 要 求 代 理 在 接 受 第 二 方 委 託 時 必 須 申 報 已 接 受 了 第 一 方 的 委 託 , 好 讓 第 二 方 提 高 警 惕 , 知 道 在 這 樣 的 情 況 下 , 代 理 已 無 法 單 獨 照 顧 第 二 方 的 利 益 。 
這 種 雙 重 代 理 的 做 法 並 非 最 理 想 的 做 法 , 只 是 香 港 人 買 二 手 樓 時 習 慣 要 找 手 上 有 盤 的 代 理 , 不 會 委 託 一 個 沒 有 賣 方 關 係 的 代 理 去 純 粹 代 表 買 方 的 利 益 。 另 一 方 面 , 賣 方 又 不 肯 單 獨 養 起 地 產 代 理 , 賣 方 希 望 買 方 也 來 一 起 承 擔 付 予 代 理 的 佣 金 (香 港 是 買 賣 方 各 付 1%, 外 國 是 賣 方 獨 付 6%)。 這 才 導 致 代 理 接 受 賣 方 委 託 後 , 還 得 接 受 買 家 的 委 託 。 這 是 香 港 的 文 化 及 市 場 習 慣 使 然 , 並 非 代 理 自 己 的 選 擇 。 
然 而 , 在 一 手 市 場 情 況 就 很 不 一 樣 , 發 展 商 對 代 理 的 忠 誠 度 要 求 很 高 。 他 們 要 求 代 理 只 代 表 發 展 商 的 利 益 , 不 准 代 理 在 推 銷 他 們 的 樓 盤 時 , 同 時 向 客 人 介 紹 其 他 樓 盤 ; 甚 至 連 如 何 描 述 他 們 的 樓 盤 也 有 規 定 ; 代 理 只 能 替 發 展 商 宣 傳 , 說 這 個 樓 盤 位 置 如 何 優 異 , 設 計 如 何 新 穎 , 用 料 如 何 上 乘 , 價 錢 如 何 抵 買 。 代 理 在 承 擔 起 這 樣 的 工 作 時 , 根 本 不 可 能 再 去 維 護 買 家 的 利 益 。 監 管 局 硬 要 想 買 一 手 盤 的 人 去 委 託 這 樣 的 代 理 , 只 會 是 所 託 非 人 。 
一 般 二 手 市 場 的 小 業 主 , 為 了 讓 買 家 分 攤 一 部 分 佣 金 , 才 不 介 意 代 理 同 時 接 受 買 家 委 託 。 但 一 手 市 場 上 的 地 產 發 展 商 , 他 們 寧 願 多 付 些 佣 金 , 也 不 想 代 理 再 接 受 買 家 茶 禮 , 這 只 會 損 害 發 展 商 的 利 益 。 在 這 種 情 況 下 , 只 要 地 產 發 展 商 在 委 託 代 理 時 , 清 楚 列 明 一 項 條 款 , 明 確 限 制 代 理 再 接 受 買 方 委 託 , 代 理 根 本 不 可 以 與 一 手 市 場 上 的 睇 樓 人 士 再 簽 睇 樓 紙 (即 代 理 委 託 書 )。 從 這 個 角 度 來 看 , 地 產 代 理 監 管 局 的 要 求 是 不 切 實 際 的 。 
此 外 , 地 產 代 理 監 管 局 只 能 規 管 代 理 , 不 能 規 管 消 費 者 。 消 費 者 去 睇 一 手 樓 時 , 可 能 根 本 不 是 想 買 樓 , 只 是 飲 完 茶 去 睇 睇 示 範 單 位 的 靚 裝 修 , 作 為 消 閒 節 目 , 根 本 無 意 簽 署 法 律 上 有 責 任 的 文 件 , 如 果 這 麼 麻 煩 , 他 們 寧 願 去 隔 籬 商 場 行 公 司 。 地 產 發 展 商 當 然 不 會 喜 歡 這 種 趕 客 措 施 。 於 地 產 代 理 而 言 , 要 應 付 這 類 新 措 施 其 實 沒 有 多 大 困 難 , 一 句 客 人 不 肯 簽 , 已 可 向 監 管 局 交 代 。 最 多 印 備 大 量 睇 樓 紙 , 每 個 睇 樓 者 都 派 一 份 , 簽 不 簽 則 任 由 睇 樓 者 選 擇 , 反 正 無 需 靠 睇 樓 紙 向 買 家 收 佣 。 因 此 , 監 管 局 這 項 新 措 施 將 不 易 取 得 實 效 。 
(轉 載 自 2006年 4月 3日 am 730 C 觀 點 )