去年10大屋邨的買賣成交表現

近日我將土地註冊署的一些買賣成交資料加以整理及統計,結果如下表。列入統計範圍的基本上包括了全港所有有4,800個或以上住宅單位的屋邨,愉景灣也符合這個資格,但今次統計沒有列入。

 

  在這10個屋邨中,以0512月每呎平均成交價計算,呎價介乎4,141元至4,971元的太古城、康怡花園、杏花邨及黃埔花園屬於中價樓,而這四個屋邨基本上又以中型住宅單位為主。另外五個屋邨,包括美孚新邨、麗港城、淘大花園、嘉湖山莊及沙田第一城,呎價介乎1,773元至3,310元,屬於中下價樓,基本上以小型住宅單位為主。海怡半島則無論是呎價還是單位面積,都介乎兩類屋邨中間。

 

  以成交宗數論,屬於中下價樓的嘉湖山莊、美孚新邨及沙田第一城高踞頭三名,麗港城則以803宗居第五;屬於中價樓的太古城、黃埔花園、杏花邨及康怡花園則分別居第四、第七、第九及第十位。以成交量的增幅論,嘉湖山莊、沙田第一城及麗港城分別以50%48.1%40.6%佔前三位,杏花邨、康怡花園及黃埔花則分別以14.7%1.1%0.5%居第六、第八及第九位,太古城更以8.5%減幅居榜末。

 

  以成交總值論,太古城、黃埔花園、康怡花園及杏花邨分別佔據第二、第五、第八及第九位,美孚新邨、嘉湖山莊、沙田第一城、麗港城及淘大花園則分別位列第一、第四、第六、第七及第十;以成交總值的增幅論,嘉湖山莊、淘大花園、沙田第一城、美孚新邨及麗港城分別以70.8%49.3%45.8%45.7%43.9%位居第一、第三、第四、第五及第六,杏花邨、黃埔花園、康怡花園及太古城則分別以35.4%23.4%15.5%4.7%位列第七、第八、第九及第十位。

 

  以樓價的增幅論,美孚新邨、淘大花園、麗港城、嘉湖山莊及沙田第一城分別以14.7%10.9%10.3%7.3%增幅及0.7%減幅佔據第一、第二、第四、第五及第九位,杏花邨、黃埔花園、太古城及康怡花園則分別以10.5%7.1%4.4%及負0.5%居第三、第六、第七及第十位。

 

  不難發覺,在去年的成交表現,中下價及以小型住宅單位為主的屋邨遠優於中價及以中型住宅單位為主的屋邨。

 

  對投資者、炒家及業主來說,最重要的是樓價增幅。在這個意義上,他們最喜美孚新邨、淘大花園、杏花邨及麗港城;對地產代理來說.最重要的是佣金收入,因而成交量及成交總值的增幅最具決定性。在這個意義上,嘉湖山莊、海怡半島、淘大花園、沙田第一城、美孚新邨及麗港城應最受在該等屋邨經營的地產代理所歡迎。

 

  出乎一般人的意料之外,素來被視為藍籌屋邨中的藍籌太古城,在2005年的表現竟然乏善足陳,與毗鄰的康怡花園可謂難兄難弟。

 

表一:

 

 

2004年及2005年各大屋邨的買賣成交比較

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

屋邨

單位數目

登記成交宗數

登記成交總值(百萬元)

每呎平均成交價()

2004

2005

加減(%)

2004

2005

加減(%)

0412

0512

加減(%)

   香港                                                                                                                          

 

 

 

太古城

12,690

984

900

(8.5)

3,386

3,544

4.7

4,763

4,971

4.4

海怡半島

9,232

582

790

35.7

1,592

2,566

61.2

3,690

3,848

4.3

康怡花園

6,615

445

450

1.1

1,163

1,344

15.5

4,420

4,201

(5.0)

杏花邨

6,311

394

452

14.7

958

1,298

35.4

3,823

4,225

10.5

   九龍                                                                                                                      

 

 

 

美孚新邨

13,063

1,462

1,603

9.6

2,821

4,110

45.7

2,773

3,180

14.7

黃埔花園

10,287

769

773

0.5

1,662

2,050

23.4

3,865

4,141

7.1

麗港城

8,071

571

803

40.6

1,088

1,566

43.9

3,002

3,310

10.3

淘大花園

4,896

380

479

26.1

401

599

49.3

2,373

2,633

10.9

   新界/ 離島                                                                                                                

 

 

 

嘉湖山莊

15,836

1,152

1,728

50.0

1,285

2,195

70.8

1,653

1,773

7.3

沙田第一城

10,642

1,067

1,580

48.1

1,319

1,923

45.8

2,910

2,891

(0.7)

資料來源:土地註冊署日誌簿(memorial day book)

 

 

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